Nicht zwingend erforderlich ist, dass die Kündigung im Vorfeld einer Räumungs- oder Zahlungsklage erfolgt. Die Kündigung kann auch im Prozess durch einen Schriftsatz des Vermieter(anwalt)s erfolgen. Aus dem entsprechenden Schriftsatz muss sich jedoch klar und eindeutig ergeben, dass neben der Prozesshandlung – also insbesondere Klageerhebung wegen Zahlungsrückstands und/oder Räumung – eine materiell-rechtliche Kündigungserklärung abgegeben wird.[1] Allein die Erhebung einer Räumungsklage gegen den Mieter ersetzt also nicht die Kündigung des Mieters.
Hat der Vermieter das Mietverhältnis fristlos gekündigt und führt er eine Räumungsklage gegen seinen Mieter, sollte im Fall des Entstehens eines weiteren, neuen Kündigungsgrunds (etwa weiterer Zahlungsverzug, weitere vertragswidrige Handlungen) jeweils eine neue Kündigung ausgesprochen werden. Dies muss nicht im laufenden Räumungsprozess stattfinden, sondern kann auch außerhalb des Prozesses geschehen. Empfehlenswert ist aber die Kündigung im laufenden Prozess.
Ggf. Erledigung der Hauptsache bei sofortiger Räumung
Die Kündigung des Mietverhältnisses in der Klageschrift einer Räumungsklage kann gefährliche Kostenfolgen für den Vermieter haben. Räumt der Mieter das Objekt sofort nach Zustellung der Klage, hat sich der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt. Unter Berücksichtigung der Grundsätze zur "Ziehfrist" bei einer außerordentlichen Kündigung, hätte der Mieter keinen Grund zur Klageerhebung gegeben, hätte der Vermieter vor Klageerhebung lediglich gekündigt und dem Mieter eine kurze Frist zur Räumung gesetzt. Dem Vermieter wären jedenfalls die Verfahrenskosten aufzuerlegen.
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