Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 3.41.4 Stets hilfsweise ordentlich kündigen

Ist der Mieter mit Mietzahlungen in Verzug, die eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nach der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB rechtfertigen, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen.

Der Vermieter kann das Mietverhältnis auf Grundlage der Bestimmungen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB auch ordentlich kündigen. Auch wenn Letzteres nicht im Sinne des Vermieters sein dürfte, sollte stets neben der außerordentlichen Kündigung das Mietverhältnis auch hilfsweise ordentlich gekündigt werden.

Für den Fall der außerordentlichen Kündigung wegen Mietzahlungsverzugs sieht die Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nämlich zugunsten des gekündigten Mieters eine "Schonfrist" vor. Die Kündigung wird dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Entsprechendes gilt im Hinblick auf einen Verzug mit Kautionsraten und einer insoweit erfolgenden Kündigung nach § 569 Abs. 2 a) BGB.

Diese für die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) und § 569 Abs. 2 a) BGB geltende "Schonfrist" ist aber nicht auf die ordentliche fristgemäße Kündigung übertragbar.^[1] Lediglich in dem Ausnahmefall, dass dem Mieter kein oder nur ein geringes Verschulden am Zahlungsverzug vorgeworfen werden kann, kann etwas anderes gelten. Entsprechende Umstände hat aber der Mieter darzulegen und zu beweisen.^[2]

Unbedingt auch hilfsweise ordentlich kündigen

Kündigt der Vermieter lediglich außerordentlich fristlos, geht er im Hinblick auf die Erhebung einer anschließenden Räumungsklage nicht nur die allgemeinen Prozessrisiken ein, er geht ggf. auch das Risiko ein, dass die Voraussetzungen einer außerordentlichen Kündigung nicht gegeben sind oder der gekündigte Mieter innerhalb der zweimonatigen Schonfrist bestehende Rückstände ausgleicht. Zu beachten ist hier unbedingt, dass eine Umdeutung der außerordentlichen Kündigung in eine ordentliche Kündigung nur im Ausnahmefall in Betracht kommt.^[3] Deshalb sollte unbedingt stets neben der außerordentlichen Kündigung auch die ordentliche Kündigung ausgesprochen werden.

[1] BGH, Urteil v. 5.10.2022, VIII ZR 307/21, NZM 2023, 28; BGH, Beschluss v. 6.10.2015, VIII ZR 321/14.

[2] BGH, Urteil v. 16.2.2005, VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334.

[3] BGH, Urteil v. 12.1.1981, VIII ZR 332/79, NJW 1981, 976; OLG Köln, Urteil v. 23.11.2004, 22 U 77/04, GuT 2005, 52.