Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 3.41.3.3 Zahlung/Zahlungsverpflichtung 2 Monate nach Räumungsklage

Von erheblicher Bedeutung ist bei Kündigungen wegen Mietzahlungsrückstands nach der Bestimmung des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und bei Kündigungen wegen des Verzugs mit Kautionszahlungen nach § 569 Abs. 2a) BGB die Bestimmung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Hiernach wird die Kündigung dann unwirksam, wenn

• der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird oder
• sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.

Wobei dies nicht gilt, wenn der Kündigung vor nicht länger als 2 Jahren bereits eine insoweit unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.

Zahlung erfolgt vom Mieter

Die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB und § 569 Abs. 2a) BGB wird zunächst dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 BGB befriedigt wird.

Ausgleich des Mietrückstands

Beispiel

Der Mieter hat die Miete für die Monate Juli und August nicht gezahlt. Am 7. August kündigt der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos unter Gewährung einer Ziehfrist^[1] bis zum 18. August. Als der Mieter auch am 20. August die Wohnung noch nicht geräumt hat, lässt der Vermieter durch seinen Rechtsanwalt Räumungsklage erheben. Die Klage wird dem Mieter am 13. September zugestellt. Am 10. November wird dem Konto des Vermieters der kündigungsrelevante Mietrückstand gutgeschrieben.

Kündigung bleibt wirksam

Geht eine Klage bei Gericht ein, wird sie anhängig. Im Zeitpunkt ihrer Zustellung an den beklagten Mieter wird sie rechtshängig. Ab dem Zeitpunkt der Zustellung der Klage an den Mieter beginnt also die 2-Monats-Frist zu laufen.

Im Beispiel bleibt die Kündigung wirksam. Sie wird wegen des Ausgleichs der Mietrückstände nicht unwirksam. Maßgeblich ist nämlich, dass der Vermieter hinsichtlich sämtlicher Ansprüche befriedigt sein muss. Hierbei handelt es sich nicht allein nur um die Mietrückstände, der Mieter schuldet dem Vermieter vielmehr nach Beendigung des Mietverhältnisses bis zum tatsächlichen Zeitpunkt der Räumung des Mietobjekts eine Nutzungsentschädigung nach der Bestimmung des § 546a Abs. 1 BGB.

Nutzungsentschädigung

Tatsache ist, dass die außerordentliche fristlose Kündigung das Mietverhältnis mit ihrem Zugang beim Mieter beendet. Räumt der Mieter die Wohnung nicht freiwillig und verbleibt er in ihr, schuldet er dem Vermieter nach der Bestimmung des § 546a Abs. 1 BGB eine Entschädigung für die weitere Nutzung der Mieträume. Die Nutzungsentschädigung muss dabei nicht mit der vertraglich vereinbarten Miete übereinstimmen. Maßgeblich ist insoweit vielmehr die ortsübliche Vergleichsmiete. In der mietrechtlichen Praxis wird insoweit aber kein großes Federlesen gemacht und die Nutzungsentschädigung der vertraglich vereinbarten Miete gleichgesetzt. Die Privilegierung des Mieters nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kommt ihm aber nur dann zugute, wenn er innerhalb der Frist von 2 Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage den Vermieter vollständig befriedigt. Vollständige Befriedigung setzt insoweit voraus, dass

1. nicht nur die rückständige Miete, wegen der das Mietverhältnis gekündigt wurde, sondern
2. zusätzlich die zwischenzeitlich fällige Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB

dem Vermieter gezahlt wurde. Gleicht der Mieter lediglich den Zahlungsrückstand aus, der den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt hatte, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung.

Öffentliche Stelle verpflichtet sich

Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn sich eine öffentliche Stelle innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Klage beim Mieter zum Ausgleich der Rückstände verpflichtet. Insoweit maßgebliche Rückstände sind auch hier der Zahlungsverzug, der zur Kündigung geführt hatte, sowie die zwischenzeitlich fällig gewordene Nutzungsentschädigung wegen Nichträumens des Mietobjekts. Als öffentliche Stellen kommen in erster Linie das Sozialamt, das Jobcenter, aber auch karitative Einrichtungen infrage.

Zeitpunkt der Verpflichtung ist maßgeblich

Will der Mieter durch Selbstzahlung in den Genuss der Privilegierung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kommen, muss er fristgerecht Zahlung leisten. Demgegenüber muss die Verpflichtungserklärung der öffentlichen Stelle lediglich innerhalb dieser Frist dem Vermieter zugegangen sein. Auf den Zeitpunkt der tatsächlichen Zahlung kommt es insoweit nicht an.

Bereits in Vergangenheit erfolgte Kündigung wegen Zahlungsverzugs

Keinesfalls kommt der Mieter in den Genuss der Privilegierung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, wenn in den letzten beiden Jahren bereits einmal wegen Zahlungsverzugs gekündigt werden musste und dem Mieter eben in diesem Fall schon einmal die Privilegierung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB zugute gekommen war.

Pr...