Wohnnutzung eines Speichers stört – Umlaufbeschluss muss allstimmig zustande kommen, ansonsten ist er nichtig
  
Begriff

Der Ausbau von Speicherräumen durch Einbau von Dachflächenfenstern sowie die Erweiterung des Treppenlochs von der Wohnung zu darüber liegenden Speicherräumen stellt eine bauliche Veränderung dar und bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer. Die Nutzung eines Raumes zu Wohnzwecken ist erheblich intensiver als zu sonstigen Zwecken (z. B. Keller, Speicher), sodass in dieser gesteigerten Nutzung immer eine Beeinträchtigung aller anderen Wohnungseigentümer liegt. Ein Umlaufbeschluss erfordert einstimmige Zustimmung. Auf die von § 23 Abs. 3 WEG geforderte Allstimmigkeit kann rechtswirksam nicht verzichtet werden. Ein Beschluss, bei dem es an der Allstimmigkeit fehlt, ist nichtig (LG München I, Urteil v. 18.7.2013, 36 S 20429/12 WEG).

Speicherausbau

Einer der Wohnungseigentümer beabsichtigte den über seiner Wohnung liegenden und nur über seine Wohnung erreichbaren Speicher zu Wohnzwecken auszubauen. Zunächst hatte er insoweit einen Umlaufbeschluss initiiert, den Einbau von Dachflächenfenstern zu genehmigen. Die Wohnungseigentümer votierten zwar überwiegend für das Begehren des Wohnungseigentümers, allerdings nahmen nicht alle von ihnen am schriftlichen Umlaufverfahren teil. Auf einer Wohnungseigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer dann mehrheitlich die Genehmigung des Ausbaus der Speicherräume über der Wohnung, insbesondere den Einbau von Dachflächenfenstern sowie die Erweiterung des Treppenlochs von der Wohnung zu den darüber liegenden Speicherräumen. Einer der übrigen Wohnungseigentümer hatte diesen Beschluss erfolgreich angefochten.

Allstimmiger Beschluss erforderlich, da bauliche Veränderung

Der Beschluss entsprach nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da dieser eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 14 Nr. 1 WEG beinhaltet. Ein solcher Beschluss bedarf der Zustimmung aller Wohnungseigentümer, da hierdurch alle Wohnungseigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Vorliegend ergibt sich die Beeinträchtigung bereits daraus, dass durch die Umbaumaßnahmen an dem Speicher die Nutzungsmöglichkeiten erheblich ausgeweitet werden. So genehmigt der Beschluss insbesondere die Vergrößerung des Treppenlochs und die eingebauten Dachflächenfenster. Aus der Formulierung "insbesondere" ist zu schließen, dass auch weitere Veränderungen genehmigt werden. Jedenfalls handelt es sich um Umbaumaßnahmen, die die Nutzung des bisherigen Speichers zu Wohnzwecken ermöglichen. Die Nutzung eines Raumes zu Wohnzwecken ist erheblich intensiver als zu sonstigen Zwecken (z. B. Keller, Speicher), sodass in dieser gesteigerten Nutzung immer eine Beeinträchtigung aller anderen Wohnungseigentümer liegt. Daran ändert auch ein zugunsten eines Wohnungseigentümers bestelltes Sondernutzungsrecht an den umgestalteten Räumen nichts, da dieses lediglich berechtigt, den entsprechenden Teil des Gemeinschaftseigentums etwa als Keller oder Speicher zu nutzen, jedoch nicht zu Wohnzwecken.

Nichtiger Umlaufbeschluss

Schließlich konnte sich der Wohnungseigentümer auch nicht auf den Umlaufbeschluss beziehen und aus diesem entsprechende Rechte herleiten. Dieser Beschluss, der sich ohnehin nur auf die Dachflächenfenster bezieht, war nämlich nicht zustande gekommen. Ein Umlaufbeschluss kommt nicht zustande, wenn keine einstimmige Zustimmung erfolgt. Die von § 23 Abs. 3 WEG geforderte Allstimmigkeit stellt eine Rechtsvorschrift dar, auf deren Einhaltung rechtswirksam nicht verzichtet werden kann, sodass ein Beschluss, bei dem es an der Allstimmigkeit fehlt, gemäß § 23 Abs. 4 Satz 1 WEG nichtig ist.

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