Überblick

Die Betriebskostenabrechnung sorgt nicht selten für Unmut. Die Kosten belaufen sich im Schnitt auf ein Drittel der Miete – und es wird noch teurer, wie eine Studie zeigt. Wie stark, das hängt vom Wohnort ab: Die Gebühren für Müll, Abwasser & Co. sind Sache der Kommunen. Und die hätten eigentlich Spielraum.

Um die Betriebskostenabrechnung gibt es nicht selten Streit zwischen Mietern und Vermietern – denn sie kann happig ausfallen und die Mieten empfindlich verteuern. Und die Kosten steigen weiter, wie eine am 30.11.2021 veröffentlichte Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW) zeigt. Dabei gibt es große Unterschiede zwischen den analysierten 401 Landkreisen und kreisfreien Städten in Deutschland.

Vor allem bei den sog. kalten Betriebskosten, zu denen kommunale Abgaben und Steuern wie Abwasser, Müllbeseitigung oder die Grundsteuer gehören, ist das Gefälle enorm.

Große Spanne bei den Betriebskosten

Der Studie zufolge bezahlten Mieter im Jahr 2019 durchschnittlich 1,09 EUR/m2 Wohnfläche nur für Heizen und Warmwasser. Dazu kamen die kalten Betriebskosten wie Versicherung und Gebäudereinigung sowie kommunale Kosten wie Grundsteuer oder Müll- und Abwassergebühren. Sie überschritten 2019 erstmals 1 EUR im Durchschnitt. Hier gingen die Kosten nach Städte- und Gemeindegröße weit auseinander: In Großstädten ab 500.000 Einwohnern zahlten Mieter für die kalten Betriebskosten 2019 durchschnittlich 1,28 EUR/m2, in kleineren Gemeinden waren es zirka 70 Cent/m2.

Bundesweit reicht die Spanne der gesamten Nebenkosten von 3,30 EUR/m2 Wohnfläche in Memmingen im Allgäu bis 1,86 EUR/m2 in Dingolfing-Landau (Niederbayern). Unter den teuersten Kreisen finden sich mit Frankfurt am Main und München (je 3,08 EUR) zwei Metropolen. Auch in Offenbach und Mönchengladbach mit rund 3 EUR sind die Betriebskosten hoch. Niedrig sind sie hingegen im Emsland und den Landkreisen Cochem-Zell, Trier-Saarburg sowie dem Eifelkreis Bitburg-Prüm.

Die Bundesländer mit den höchsten Nebenkosten sind laut aktuellem IW-Gutachten die Stadtstaaten Berlin (2,87 EUR), Bremen (2,79 EUR) und Hamburg (2,75 EUR). In den ostdeutschen Bundesländern und Rheinland-Pfalz sind die Betriebskosten günstiger: In Rheinland-Pfalz lagen sie im Durchschnitt bei 2,29 EUR, in Sachsen-Anhalt bei 2,27 EUR und in Thüringen bei 2,22 EUR/m2.

Betriebskosten erhöhen Gesamtmiete im Durchschnitt um 32 %

Die Betriebskosten erhöhen die Gesamtmiete im Mittel um 32 %, so die aktuelle Studie. In günstigen Wohnregionen liegt der Effekt sogar bei bis zu 50 % (da sich das Verhältnis von Betriebskosten zu Grundmiete aufgrund der günstigeren Mieten zulasten der Betriebskosten verändert). Aber auch in ohnehin teuren Großstadtregionen können Betriebskosten die Miete nochmals spürbar in die Höhe treiben.

Bei der Höhe der Betriebskosten hätten Bund und Kommunen zum Teil einen großen Gestaltungsspielraum, sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Die kalten Betriebskosten dürften "nicht als Refinanzierungsquelle für die kommunalen Haushalte dienen". In der Studie, die im Auftrag von Deutsche Invest Immobilien (d.i.i.) erstellt wurde, wird empfohlen, dass Kommunen mit besonders hohen Betriebskosten sich mit Städten und Gemeinden austauschen sollen, "die eine effizientere Kostenstruktur geschaffen haben", um Mieter finanziell zu entlasten.

Zugleich spiele die Energieeffizienz von Gebäuden eine große Rolle. So seien die Heizkosten in Neubauwohnungen im Jahr 2020 im Vergleich zum Altbau fast 9 % niedriger ausgefallen. Im Sinne der Klimaneutralität notwendige Modernisierungskosten sollten daher zu keiner zusätzlichen Last für Mieter und Vermieter werden, forderte Voigtländer. Der Deutsche Mieterbund (DMB) arbeitet aktuell an einer bundesweiten Analyse der Wohnnebenkosten für das Jahr 2020.

Bayern und Baden-Württemberg wirtschaften gut

Eine Studie von IW Consult im Auftrag des Eigentümerverbands Haus&Grund Deutschland hatte vor Kurzem die 100 größten Städte Deutschlands noch einmal genauer unter die Lupe genommen. Allein auf die 3 bedeutendsten Abgaben Abfall, Abwasser und Grundsteuer entfallen demnach für einen Musterhaushalt (Einfamilienhaus, 120 m2 Wohnfläche, 4 Bewohner) bis zu 2.046 EUR Betriebskosten pro Jahr – und zwischen der teuersten und der günstigsten Stadt liegen mehr als 1.100 EUR Spielraum.

Unter den 100 größten deutschen Städten liegen 8 der 10 teuersten Kommunen in Nordrhein-Westfalen, heißt es in der Untersuchung weiter. Die 10 günstigsten Orte teilen Bayern, Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Hessen unter sich auf.

Strukturelle oder geografische Gründe für die hohen Unterschiede ließen sich nicht feststellen, betonte Kempermann. Auch die Größe der Stadt oder die Einwohnerdichte böten keinen Maßstab für die Höhe der Betriebskosten. Eine Ausnahme bilde das Ruhrgebiet. Hier hätten Kommunen wegen eines Notstandshaushalts oft keine andere Wahl, als Gebühren zu erhöhen.

BdSt-Ranking: Betriebskosten steigen in 14 Landeshauptstädten

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