Wohnfläche (Miete) / 2.2 Mieterhöhung

Der BGH hat in früheren Entscheidungen mehrmals zu der Frage Stellung genommen, welche Rechtsfolge bei Mieterhöhungen nach § 558 BGB gilt, wenn die im Mietvertrag angegebene Fläche von der tatsächlichen Fläche abweicht.

In den Urteilen vom 7.7.2004^[1] und vom 8.7.2009^[2] hat er einen Fall behandelt, in dem die im Vertrag ausgewiesene Fläche größer war als die wirkliche Wohnfläche. Der BGH hat hierzu ausgeführt, dass für das Mieterhöhungsverfahren grundsätzlich die im Vertrag angegebene Fläche maßgebend ist. Eine Ausnahme gilt, wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt. Dann sei der Vertrag nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage den wirklichen Gegebenheiten anzupassen. Für das Mieterhöhungsverfahren ist dann die wirkliche Fläche maßgebend.

Im Urteil vom 23.5.2007^[3] hat der BGH entschieden, dass dieselben Grundsätze gelten, wenn die im Vertrag angegebene Fläche kleiner ist als die wirkliche Fläche. Auch hier sei die angegebene Fläche maßgebend. Eine Anpassung des Vertrags findet auch hier nur statt, wenn die Abweichung mehr als 10 % beträgt.

Diese Rechtsprechung hat der BGH am 18.11.2015^[4] aufgegeben.

Wichtig

Tatsächliche Wohnfläche zählt

Nunmehr gilt, dass für den nach § 558 BGB vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgeblich ist.

Eine Anpassung des Mietvertrags nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage lehnt der BGH nunmehr ab. Die für die Wohnung maßgebliche ortsübliche Vergleichsmiete ist also auf der Grundlage der tatsächlichen Wohnfläche zu berechnen.

Achtung

Kappungsgrenze gilt nach wie vor

Die Kappungsgrenze ist dennoch anzuwenden.

Ist die Vertragsfläche kleiner als die tatsächliche Fläche, stellt sich die Frage, ob in der Flächenangabe zugleich ein vertraglich vereinbarter teilweiser Ausschluss der Mieterhöhung zu sehen ist. Vertragliche Vereinbarungen, die zum Vorteil des Mieters von § 558 BGB abweichen, sind zwar möglich; die Angabe einer unzutreffenden Wohnfläche reicht dazu aber nicht aus. Um einen teilweisen Verzicht auf eine Mieterhöhung anzunehmen, müssen weitere Anhaltspunkte vorliegen.^[5]

[1] VIII ZR 192/03, NJW 2004 S. 3115.

[2] VIII ZR 205/08, NJW 2009 S. 2739.

[3] VIII ZR 138/06, NJW 2007 S. 2626.

[4] VIII ZR 266/14.

[5] BGH, Urteil v. 18.11.2015, VIII ZR 266/14.