Wohnfläche: Berechnung bei der Umlage der Betriebskosten

Leitsatz

  1. Für die Umlage der Betriebskosten einer preisgebundenen Wohnung nach der Wohnfläche nach Maßgabe von § 20 Abs. 2 Satz 1 NMV 1970 ist – ebenso wie im Geltungsbereich des § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB (BGH, Urteil v. 30.5.2018, VIII ZR 220/17, NJW 2018 S. 2317 Rn. 23) – auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse abzustellen.
  2. Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen vermieteter Wohnräume weder im Rahmen einer Mietminderung (st. Rspr.; BGH, Urteil v. 16.9.2009, VIII ZR 275/08, NJW 2009 S. 3421 Rn. 6 und BGH, Urteil v. 16.12.2009, VIII ZR 39/09, NJW 2010 S. 1064 Rn. 20) noch bei der Abrechnung der Betriebskosten zu berücksichtigen, sofern die Nutzbarkeit der Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt ist.

(amtliche Leitsätze des BGH)

Normenkette

BGB § 556a; NMV § 20 Abs. 2

Das Problem

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine in Wiesbaden gelegene öffentlich geförderte Wohnung. Die Wohnung besteht aus Räumen im 3. OG (Wohnfläche 103,10 qm) und einer im 5. OG gelegenen Mansarde. Die Mansarde hat eine Grundfläche von 16,95 qm und eine Deckenhöhe von 1,90 qm. Nach den Bestimmungen der Hessischen Landesbauordnung gilt ein Raum mit einer Raumhöhe von weniger als 2 m nicht als Aufenthaltsraum. In dem Mietvertrag ist die Wohnfläche mit 120,95 qm vereinbart. Der Vermieter legt die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Wohnflächen auf die Mieter um, wobei der Anteil des Mieters der Räume im 3. und 5. OG entsprechend der Vereinbarung im Mietvertrag mit 120,95 qm berücksichtigt wird. Dieser Wert ergibt sich aus einer Addition der Fläche der im 3. OG gelegenen Wohnung und der Grundfläche der Mansarde. Allerdings ist die Grundfläche der Mansarde gem. des vorliegend anwendbaren § 44 Abs. 1 Nr. 2 BetrKV nur zur Hälfte anzurechnen, weil die Raumhöhe weniger als 2 m beträgt.

Die Entscheidung

  1. Sind Räume, die der Mieter auf Grund öffentlich-rechtlicher Nutzungsbeschränkungen nicht zu Wohnzwecken nutzen darf bei der Betriebskostenumlage zu berücksichtigen?

    Der BGH hat sich mit diesem Problem im Zusammenhang mit der Berechnung der Minderung im Fall einer mangelhaften Wohnung befasst. Nach der Rechtsprechung des BGH führt ein behördliches Gebrauchshindernis nur dann zu einem Mangel der Mietsache, wenn sich das Gebrauchshindernis auf die Gebrauchstauglichkeit auswirkt. Dabei genügt es nicht, dass die Behörde tätig werden kann; Voraussetzung ist vielmehr, dass sie tatsächlich tätig wird und dass der vertragsgemäße Gebrauch hierdurch tatsächlich beeinträchtigt wird (BGH Urteil v. 16.9.2009, VIII ZR 275/08, NJW 2009 S. 3421; Urteil v. 2.11.2016, XII ZR 153/15, NJW 2017 S. 1104). Dies ist regelmäßig erst dann der Fall, wenn die Maßnahme rechtswirksam und unanfechtbar ist; deshalb ist es dem Mieter i. d. R. zuzumuten, die behördliche Maßnahme auf ihre Rechtmäßigkeit überprüfen zu lassen (BGH, Urteil v. 20.11.2013, XII ZR 77/12, NJW 2014 S. 165; Urteil v. 2.11.2016, XII ZR 153/15, NJW 2017 S. 1104). Vergleichbare Grundsätze gelten auch für die Betriebskostenabrechnung. Vorliegend kann der Mieter die Mansarde nutzen; deren anrechenbare Fläche ist demnach bei der Betriebskostenumlage zu berücksichtigen.

  2. Ist für die Betriebskostenumlage die vertraglich vereinbarte Fläche (120,95 qm) oder die tatsächliche anrechenbare Fläche (111,57 qm) maßgebend?

    Der BGH hat in früheren Entscheidungen zur Mieterhöhung nach § 558 BGB die Ansicht vertreten, dass für das Mieterhöhungsverfahren grundsätzlich die im Vertrag angegebene Fläche maßgebend ist. Eine Ausnahme gelte, wenn die Abweichung der Vertragsfläche von der wirklichen Fläche mehr als 10 % beträgt. In der Grundsatzentscheidung vom 18.11.2015 (BGH, Urteil v. 18.11.2015, VIII ZR 266/14, BGHZ 208 S. 18) hat der BGH diese Ansicht aufgegeben. Er führt aus, dass für den nach § 558 BGB vorzunehmenden Abgleich der begehrten Mieterhöhung mit der ortsüblichen Vergleichsmiete allein die tatsächliche Größe der vermieteten Wohnung maßgeblich ist. Eine Anpassung des Mietvertrags nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage lehnt der BGH nunmehr ab. In der vorliegenden Entscheidung stellt der BGH klar, dass für die Betriebskostenumlage nicht anderes gilt. Auch hier kommt es allein auf die tatsächlichen Flächenverhältnisse und nicht auf etwaige Flächenangaben oder Beschaffenheitsvereinbarungen im Mietvertrag an. Dies gilt für preisgebundene (§ 20 Abs. 2 NMV) und für freifinanzierte Wohnungen (§ 556a BGB) gleichermaßen.

(BGH, Urteil v. 16.1.2019, VIII ZR 173/17)

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