Wohnfläche: Abweichung beim Kauf einer Eigentumswohnung und die Folgen
 

BGB §§ 433, 437 Nr. 2, 434 Abs. 1 Satz 1

Der Käufer einer Eigentumswohnung ist zur Minderung des Kaufpreises berechtigt, wenn die tatsächliche Wohnfläche zum Nachteil des Käufers von der wirklichen Fläche abweicht. Die für die Minderung der Miete maßgebliche Erheblichkeitsgrenze von 10 % gilt hier nicht.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Entscheidung betrifft einen Kaufvertrag über eine vermietete Eigentumswohnung zum Preis von 280.266 EUR. Der Verkäufer hat dem Käufer auf dessen Verlangen vor Abschluss des Kaufvertrags eine Grundrisszeichnung sowie eine "Wohnflächenberechnung nach DIN" übergeben. In diesen Unterlagen ist die Wohnfläche jeweils mit 111,59 qm angegeben. Der Kaufvertrag selbst enthält keine Wohnflächenangabe. Tatsächlich hat die Wohnung lediglich eine Fläche von 101,42 qm. Wegen der Minderfläche von 10,17 qm (= 9,11 %) hat der Käufer den Kaufpreis um 20.467,77 EUR gemindert und den Verkäufer auf Rückzahlung dieses Betrags in Anspruch genommen.

Die Klage hatte Erfolg: Ist die Kaufsache mangelhaft, so kann der Käufer u. a. den Kaufpreis mindern (§ 437 Nr. 2 BGB). Ein Sachmangel in diesem Sinne liegt u. a. vor, wenn der Kaufgegenstand nicht die vereinbarte Beschaffenheit aufweist (§ 434 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Gericht führt hierzu aus, dass die Wohnfläche beim Kauf einer Eigentumswohnung zu den Beschaffenheitsmerkmalen des Kaufobjekts zählt, weil der Wert der Wohnung und die erzielbare Miete maßgeblich durch die Wohnfläche bestimmt wird.

Eine Vereinbarung über die Wohnfläche liegt dabei nicht nur dann vor, wenn der Kaufvertrag eine entsprechende Angabe enthält. Vielmehr genügt es, wenn der Verkäufer erkennen kann, dass die Wohnfläche für die Entscheidung des Käufers von maßgeblicher Bedeutung ist.

Hiervon ist das Gericht ausgegangen, weil der Käufer vor dem Abschluss des Kaufvertrags verlässliche Unterlagen zur Wohnflächenberechnung angefordert hat.

OLG Saarbrücken, Urteil v. 1.12.2011, 8 U 450/10

 

Hinweis

10-%-Grenze gilt nur im Mietrecht

Für die Miete hat der BGH allerdings entschieden, dass der Mieter bei einer Wohnflächenabweichung nur dann mindern kann, wenn die Minderfläche mehr als 10 % beträgt (BGH, Urteil v. 24.3.2004, VIII ZR 295/03, NJW 2004 S. 1947). Dies führt zu der Frage, ob für das Kaufrecht dieselben Grundsätze gelten. Das wird vom Gericht zu Recht verneint. Bei der Miete beruht der Ausschluss der Minderung auf der Erwägung, dass Abweichungen unterhalb der 10-%-Grenze lediglich eine "unerhebliche Minderung der Tauglichkeit" i. S. v. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB zur Folge haben. Wird beim Kauf eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache vereinbart, kommt es auf die Erheblichkeit der Tauglichkeit dagegen nicht an.

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