Wirtschaftlichkeitsberechnung bei preisgebundenem Wohnraum

Zusammenfassung

Überblick

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist für alle preisgebundenen Wohnungen von Bedeutung. Für diese Wohnungen darf der Vermieter höchstens die Kostenmiete verlangen. Hierunter ist dasjenige Entgelt zu verstehen, das zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Diese sind mittels einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu ermitteln.

1 Bedeutung

Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung ist bei allen preisgebundenen Wohnungen durchzuführen. Hierzu gehören:

• die öffentlich geförderten Wohnungen i. S. v. § 5 Abs. 1 II. WoBauG (Sozialwohnungen);
• die steuerbegünstigten oder frei finanzierten Wohnungen i. S. v. § 87a II. WoBauG, für die ein Darlehen oder ein Zuschuss aus Wohnungsfürsorgemitteln gewährt worden ist;
• die frei finanzierten Wohnungen, für deren Errichtung Zuschüsse oder Darlehen i. S. v. § 88 II. WoBauG gewährt worden sind ("Zweiter Förderungsweg").

Für vorgenannte Wohnungen darf der Vermieter höchstens die Kostenmiete verlangen^[1], d. h. dasjenige Entgelt, das zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Die Aufwendungen sind dabei mittels einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zu ermitteln, die entweder für ein Einzelgebäude oder für eine Wirtschaftseinheit aufgestellt werden kann.^[2] Aus der Höhe der laufenden Aufwendungen ist eine Durchschnittsmiete zu errechnen.^[3] Aus dieser muss der Vermieter selbstverantwortlich die jeweiligen Einzelmieten bilden, indem er entsprechend dem unterschiedlichen Wohnwert der Wohnungen Zu- oder Abschläge von der Durchschnittsmiete berechnet; die Summe der Einzelmieten darf dabei die Gesamtdurchschnittsmiete nicht übersteigen.

[1] §§ 1, 8 Abs. 1 WoBindG.

[2] § 2 II. BV.

[3] § 3 Abs. 2 NMV, § 8a Abs. 5 WoBindG.

2 Inhalt

Die Wirtschaftlichkeitsberechnung muss nach § 3 II. BV 4 Elemente enthalten, nämlich

1. die Grundstücks- und Gebäudebeschreibung,
2. die Berechnung der Gesamtkosten,
3. den Finanzierungsplan,
4. die laufenden Aufwendungen und die Erträge.

3 Grundstücks- und Gebäudebeschreibung

Der Inhalt der Grundstücks- und Gebäudebeschreibung ist gesetzlich nicht geregelt. Der Sinn dieser Beschreibung besteht in der Dokumentation der für die Ermittlung der Kostenmiete erforderlichen Daten. Erforderlich sind deshalb folgende Angaben:

• Bauherr/Grundstückseigentümer/Erbbauberechtigter
• Lage des Grundstücks (Ort, Straße, Hausnummer, Bezeichnung im Grundbuch)
• Größe des Grundstücks (Gesamtgröße, überbauter Teil)
• Gebäudebeschreibung (Neubau/Wiederaufbau/Ausbau/Erweiterung, Wohngebäude, Wohn-/Geschäftshaus, Anzahl der Wohnungen, Anzahl der öffentlich geförderten Wohnungen, Gesamtwohnfläche des Hauses, Bezugsfertigkeit)
• Wohnungsbeschreibung (Ausstattung der Wohnungen, Anzahl der Zimmer, Wohnungsgröße).

4 Berechnung der Gesamtkosten (§§ 5 bis 11a II. BV)

Nach § 5 Abs. 1 II. BV bestehen die Gesamtkosten aus den Kosten des Baugrundstücks und den Baukosten. Einzelheiten ergeben sich aus der Anlage 1 zu § 5 Abs. 5 II. BV.

Zu den Kosten des Baugrundstücks gehören:

4.1 Der Wert des Baugrundstücks

Als Wert des Baugrundstücks darf höchstens angesetzt werden^[1],

1. der Kaufpreis, wenn das Baugrundstück dem Bauherrn zur Förderung des Wohnungsbaus unter dem Verkehrswert überlassen worden ist,
2. die Entschädigung, wenn das Baugrundstück durch Enteignung zur Durchführung des Bauvorhabens vom Bauherrn erworben worden ist,
3. in anderen Fällen der Verkehrswert oder der Kaufpreis, es sei denn, dass er unangemessen hoch gewesen ist.

[1] § 6 II. BV.

4.2 Die Erwerbskosten

Hierzu gehören alle durch den Erwerb des Grundstücks verursachten Nebenkosten, z. B.

• Gerichts- und Notarkosten,
• Maklerprovisionen,
• Grunderwerbsteuern,
• Vermessungskosten,
• Gebühren für Wertberechnungen und amtliche Genehmigungen,
• Kosten der Bodenuntersuchung zur Beurteilung des Grundstückswerts.

Zu den Erwerbskosten gehören auch Kosten, die im Zusammenhang mit einer das Baugrundstück betreffenden freiwilligen oder gesetzlich geregelten Umlegung, Zusammenlegung oder Grenzregelung (Bodenordnung) entstehen, außer den Verwaltungskosten des Bauherrn.

4.3 Die Erschließungskosten

Hierzu gehören:

• Abfindungen und Entschädigungen an Mieter, Pächter und sonstige Dritte zur Erlangung der freien Verfügung über das Baugrundstück,
• Kosten für das Herrichten des Baugrundstücks, z. B. Abräumen, Abholzen, Roden, Bodenbewegung, Enttrümmern, Gesamtabbruch,
• Kosten der öffentlichen Entwässerungs- und Versorgungsanlagen, die nicht Kosten der Gebäude oder der Außenanlagen sind, und Kosten öffentlicher Flächen für Straßen, Freiflächen und dgl., soweit diese Kosten vom Grundstückseigentümer aufgrund gesetzlicher Bestimmungen (z. B. Anliegerleistungen) oder vertraglicher Vereinbarungen (z. B. Unternehmerstraßen) zu tragen und vom Bauherrn zu übernehmen sind,
• Kosten der nicht öffentlichen Entwässerungs- und Versorgungsanlagen, die nicht Kosten der Gebäude oder der Außenanlagen sind, und Kosten nicht öffentlicher Flächen für Straßen, Freiflächen und dgl., wie Privatstraßen, Abstellflächen für Kraftfahrzeuge, wenn es sich um Daueranlagen handelt, d. h. um Anlagen, die auch nach etwaigem Abgang der Bauten im Rahmen der allgemeinen Ortsplanung bestehen bleiben müssen,
• andere einmalige Abgaben, die vom Bauherrn nach gesetzlichen Bestimmungen verlangt werden (z. B. Bauabgabe...