Die Miete für Geschäftsräume kann frei vereinbart werden.[1] An die vereinbarte Miete sind jedoch dann beide Vertragsteile für die Vertragsdauer gebunden, sofern sie sich nicht über eine Änderung der Miete einigen. Insbesondere hat der Vermieter bei Geschäftsräumen nicht die Möglichkeit, die Miete während der Vertragsdauer einseitig zu erhöhen. Dies gilt auch bei langjährigen Verträgen. Der Vermieter trägt in diesen Fällen das Risiko der Geldentwertung.
Anpassung an Veränderungen nur ausnahmsweise
Eine Anpassung an die veränderten Verhältnisse hat die Rechtsprechung nur in eng begrenzten Ausnahmefällen zugelassen, und zwar nach den Grundsätzen über den Wegfall der Geschäftsgrundlage. Selbst wenn ein in 15 Jahren eingetretener Kaufkraftschwund der Währung um 2/3 eingetreten ist, berechtigt dies den Vermieter nicht zur Anpassung der Miete.[2]
Ausnahmsweise hat die Rechtsprechung eine Anpassung zugelassen, wenn das Festhalten am Vertrag mit Recht und Gerechtigkeit unvereinbar wäre, sowie dann, wenn die Mietverträge aus einem langfristigen Vertrag nachgewiesenermaßen der Versorgung des Vermieters dienen sollen.[3] Wann ein solches, nicht hinzunehmendes Missverhältnis besteht, ist zweifelhaft. Wolf/Eckert (a. a. O.) weisen auf die Rechtsprechung des BGH zum Erbbaurecht hin, die bei einer Steigerung des Lebenshaltungskostenindexes in der Zeit von 1939 bis 1975 um 222,12 % und einer Steigerung des Bruttoverdienstes der Arbeiter um 875 % oder einem Kaufkraftschwund von mehr als 60 % davon ausgegangen ist, dass das bei Vertragsschluss zugrunde gelegte Verhältnis von Leistung und Gegenleistung so stark gestört ist, dass ein Rechtsanspruch auf eine Anpassung auch ohne Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel besteht.
Diese Rechtsprechung des BGH zur Anpassung des Erbbauzinses betraf Laufzeiten von mehr als 30 Jahren. Wenn der Mietvertrag nicht für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen worden war, konnte jede Vertragspartei nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache das Mietverhältnis außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn der Vertrag auf längere Zeit geschlossen worden war.[4]
Im Mietrecht wird eine solche Anpassung daher der absolute Ausnahmefall bleiben. Dies gilt auch im umgekehrten Fall, wenn also der Mieter vorträgt, die ortsübliche Miete sei um mehr als 60 % gesunken.[5]
Betriebskostenerhöhungen
Das gilt auch für Betriebskostenerhöhungen, die bei Gewerberaummietverhältnissen nur dann überwälzt werden können, wenn eine entsprechende Klausel im Mietvertrag dies vorsieht. Der Weg zu einer Änderung der Miete führt bei Geschäftsräumen somit mangels besonderer Vereinbarungen nur über die vertragsgemäße Kündigung. Insbesondere bei Mietverträgen über längere Zeit haben die Vertragsparteien ein Interesse daran, Klauseln zu vereinbaren, die eine Mietänderung innerhalb der Vertragszeit ermöglichen.
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