Zusammenfassung

 
Begriff

Nach zwischenzeitlich gefestigter Rechtsprechung hat der sogenannte werdende Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft keinerlei Rechte und Pflichten. Seine Stellung leitet sich ausschließlich von dem ehemaligen Eigentümer ab. Mitglied der Gemeinschaft wird er erst zu dem Zeitpunkt, zu dem das Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch umgeschrieben wird. Von dem sogenannten werdenden Wohnungseigentümer, der in eine bestehende Gemeinschaft eintritt, ist die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft zu unterscheiden. Von dieser wird ausgegangen, wenn nach dem Beginn der Vertriebsphase durch den Bauträger oder einen anderen aufteilenden Grundeigentümer bereits die Erwerber die faktische Stellung eines Wohnungseigentümers einnehmen ohne wiederum in den Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbüchern eingetragen zu sein. Bei Begründung von Wohnungseigentum durch einen Teilungsvertrag nach § 3 WEG kann eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft hingegen nicht entstehen (vgl. BayObLG, Beschluss v. 20.4.2000, 2Z BR 22/00, NZM 2000 S. 665).

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

BGH, Urteil v. 14.2.2020, V ZR 159/19: Die Anwendung der Grundsätze über die werdende Wohnungseigentümergemeinschaft setzt nicht voraus, dass es sich bei dem Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer um einen Bauträgervertrag handelt. Diese Grundsätze gelten vielmehr unabhängig davon, ob der Erwerbsvertrag eine Errichtungs-, Herstellungs- oder Sanierungsverpflichtung umfasst, für jeden Ersterwerb vom teilenden Eigentümer. Werdender Wohnungseigentümer ist auch derjenige, der nach Entstehen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtssinne von dem teilenden Eigentümer Wohnungseigentum erwirbt und durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Übergabe der Wohnung eine gesicherte Rechtsposition erlangt. Hierbei macht es keinen Unterschied, ob ein solcher Ersterwerb von dem teilenden Eigentümer während der eigentlichen Vermarktungsphase oder erst längere Zeit nach deren Abschluss erfolgt.

LG Frankfurt a. M., Urteil v. 12.12.2019, 2-13 S 106/18: Bei einer Teilung nach § 3 WEG sind die Grundsätze der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft jedenfalls dann auf die Erwerber des Bauträgers anwendbar, wenn die Teilung zwischen dem Bauträger und der Ehefrau des Geschäftsführers des Bauträgers erfolgte.

LG Düsseldorf, Urteil v. 26.10.2018, 18a O 7/18: Von einer werdenden Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist nach Insolvenz des Bauträgers und Freigabe des Grundstücks durch den Insolvenzverwalter bei Existenz wirksamer Erwerbsverträge und Eintragung von Auflassungsvormerkungen auszugehen. Der "freiwilligen" Besitzübergabe entspricht die Freigabe durch den Insolvenzverwalter.

LG München I, Urteil v. 10.10.2018, 1 S 2806/18 WEG: Wer sein Wohnungseigentum vom Bauträger erwirbt, ist auch dann als werdender Wohnungseigentümer anzusehen, wenn der Vertrag erst geraume Zeit nach Entstehung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geschlossen wird.

KG, Beschluss v. 3.5.2018, 1 W 370/17: Die Ausnahme vom Zustimmungserfordernis nach § 12 WEG"der ersten Veräußerung nach Teilung" erfasst nicht eine (erneute) Veräußerung durch eine Person, in deren Hand sich nach den Erstveräußerungen sämtliche Wohnungseigentumsrechte vereinigt haben. Soll die Verwalterzustimmung durch die Zustimmungserklärung der übrigen Eigentümer ersetzt werden, haben auch die sog. werdenden Wohnungseigentümer zuzustimmen.

LG München I, Beschluss v. 29.5.2018, 36 S 10312/17 WEG: Kostenschuldner für Hausgeldzahlungen ist, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit des Hausgelds im Grundbuch als "Wohnungseigentümer" eingetragen ist. Die Ausnahme hiervon für solche Ersterwerber vom teilenden Eigentümer, die eine grundbuchrechtlich gesicherte Position und den Besitz an der Wohnung erlangt haben, ist nicht auf Veräußerungen von Wohnungen aus einer vollständig und rechtlich in Vollzug gesetzten Wohnungseigentümergemeinschaft heraus (Zweiterwerb) übertragbar.

LG Itzehoe, Urteil v. 10.4.2018, 11 S 129/15: Mit der Entstehung einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft verliert der Bauträger seine uneingeschränkte Verfügungsbefugnis. Sofern er auf Veranlassung eines künftigen Wohnungseigentümers eine Änderung am Gemeinschaftseigentum vornimmt, handelt es sich dabei um eine bauliche Veränderung nach § 22 Abs. 1 WEG. Der Erwerber von Wohnungseigentum, der mit dem teilenden Bauträger eine partiell planwidrige Errichtung der Wohnungseigentumsanlage vereinbart, ist weder mittelbarer Handlungsstörer noch Zustandsstörer.

AG München, Urteil v. 9.6.2017, 481 C 3768/17 WEG: Ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als Vollrechtsgemeinschaft einmal entstanden, kann ein Zweiterwerber erst Mitglied der Eigentümergemeinschaft werden, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

LG München I, Beschluss v. 5.5.2017, 36 T 6636/17: Auch in einer werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft hat jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsgemäße und gesetzesgemäße Verwaltung. Dazu gehört auch rechtlich einwandfreies Vorgehen bei ...

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