Wenn der Untermieter zum Mieter wird: Gilt dafür die Mietpreisbremse?
  
Überblick

AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 11.10.2017, 20 C 19/17

Das Thema Mietpreisbremse ist für Vermieter nicht einfach: Die führt zu einer Kürzung der Mieteinnahmen.

Gilt für das Gebiet, in dem Ihre Wohnung liegt, eine Mietpreisbremse, bedeutet das nach § 556d Abs. 1 BGB: Ihre Miete darf zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen.

Mieteraustausch mit 3-seitigem Vertrag: So bekommen Sie das hin

Allerdings setzt die Mietpreisbremse voraus, dass Sie "einen Mietvertrag abgeschlossen" haben. Ob auch ein Mietvertrag vorliegt, wenn der bisherige Mieter aus seinem Mietvertrag ausscheidet und der Nachfolgemieter an dessen Stelle in den Mietvertrag eintritt, musste jetzt ein Gericht prüfen.

Ein etwas ungewöhnlicher Fall, denn konkret teilte sich eine Mieterin die Wohnung mit ihrer Untermieterin. Die Mieterin wollte absehbar ausziehen. Die Untermieterin wollte jedoch weiter in der Wohnung wohnen bleiben. Um das rechtlich korrekt umzusetzen, wurde ein 3-seitiger Vertrag geschlossen, den alle Beteiligten unterschrieben.

Darin vereinbarte der Vermieter mit der Untermieterin und der bisherigen Mieterin, dass die Untermieterin in den bestehenden Mietvertrag eintritt.

In einer Eintrittsvereinbarung sind Sie nicht mietpreisfrei

Am 30.11.2016 unterschrieben die 3 Parteien den Vertrag, den sie als "Nachtrag 1" bezeichneten. Darin war u. a. geregelt, dass die Mieterin aus dem Mietvertrag ausscheidet und die Untermieterin als neue Hauptmieterin in das Mietverhältnis eintritt.

Außerdem war in dem Vertrag festgelegt, dass sich die Miete von bisher 508 EUR auf 813,12 EUR erhöht. Kaum hatte die Untermieterin jedoch den Vertrag unterschrieben und war somit Mieterin geworden, beschwerte sie sich über die Miethöhe. Ihrer Meinung nach würde die Mietpreisvereinbarung gegen die Mietpreisbremsenregelung in § 556d Abs. 1 BGB verstoßen.

Die "neue" Mieterin verklagte den Vermieter wegen der Miethöhe. Vor Gericht wollte sie feststellen lassen, dass sie nicht verpflichtet sei, für ihre Wohnung mehr als die bisherigen 508 EUR Miete zu zahlen. Mit Erfolg!

Die Regelungen über die Mietpreisbremse gelten analog

Zwar war das Gericht der Ansicht, dass die Regelungen zur Mietpreisbremse nicht unmittelbar für diesen Spezialfall gelten, weil es bei der Vereinbarung vom 30.11.2016 nicht um den Neuabschluss eines Mietvertrags ging, sondern um einen 3-seitigen Vertrag zwischen dem Vermieter, der Mieterin und der Untermieterin.

Dennoch gelten hier die Regelungen der Mietpreisbremse – allerdings analog, weil die auf Wunsch des Vermieters gewählte rechtliche Konstruktion ähnlich ist wie bei einer Neuvermietung der Wohnung und damit "im Wesentlichen" vergleichbar.

Mietbremse heißt: Ihre Miete darf maximal 10 % über dem Ortsüblichen liegen

Laut dem Berliner Mietspiegel lag die ortsübliche Vergleichsmiete für die Wohnung bei 406,56 EUR im Monat. Damit lag der Vermieter mit seinen 813,12 EUR Miete im Monat eindeutig zu hoch. Nun ist es nach § 556e Abs. 1 BGB so, dass Sie von einem neuen Mieter nicht weniger nehmen müssen als die zuletzt vom Vormieter gezahlte Miete. Damit hätte der Vermieter eigentlich auf die bisherigen 508 EUR im Monat weiterbestehen können.

Gericht sah Mietpreisregelung als Umgehungsgeschäft

Allerdings urteilten die Richter gegen den Vermieter, denn sie bewerteten die Vereinbarung über die Miethöhe als unzulässiges Umgehungsgeschäft mit der Folge, dass die Mietpreisabrede nach §§ 134, 139 BGB nichtig war.

Der Vermieter hätte nämlich mit dem Untermieter auch einen neuen Mietvertrag abschließen können. Da er jedoch in dem Eintrittsvertrag die Miethöhe viel höher setzte als bisher, unterstellte ihm das Gericht, dass er bewusst eine Eintrittsvereinbarung abgeschlossen hatte, um die Mietpreisbremse absichtlich zu umgehen.

AG Berlin-Neukölln, Urteil v. 11.10.2017, 20 C 19/17

 
Praxis-Tipp

So müssen Sie einen Mietparteienwechsel umsetzen

Soll ein bestehender Mietvertrag von einem Mieter auf den anderen wechseln, ist ein 3-seitiger Vertrag eine Alternative. Die andere Alternative wäre eine Vertragsaufhebung oder Kündigung des bisherigen Mieters und ein neuer Mietvertrag mit dem anderen Mieter, z. B. dem bisherigen Untermieter.

Schließen Sie einen neuen Mietvertrag, gilt für diesen Vertrag automatisch die Mietpreisbremse, sofern Ihre Mietwohnung in einem Gebiet liegt, in dem eine Mietpreisbremse gilt. Das bedeutet: Sie dürfen bei der Miethöhe maximal bis zu 10 % über dem Ortsüblichen verlangen oder zumindest das, was der Vormieter bezahlt hat.

Entscheiden Sie sich für einen Eintritt des neuen Mieters in den Mietvertrag, werden die Vorschriften analog angewendet. Damit können Sie vom neuen Mieter auch nicht einfach eine neue, höhere Miete abseits der Mietpreisbremse vereinbaren.

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