WEMoG: Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbe ... / 2.4 Praktische Auswirkungen

Grundsätzlich können die Verwalter die Jahresabrechnungen weiter so erstellen, wie sie dies bislang tun. Sie können insbesondere auch weiterhin unverändert die von ihnen verwendete Software zur Abrechnungserstellung nutzen. So jedenfalls die auf die einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Beiträge zuverlässig zu ermitteln sind, ist allein dies maßgeblich. Allein das Ergebnis der jeweiligen Einzelabrechnung, nämlich die Abrechnungsspitze, bildet den Beschlussgegenstand. Sollten zur Abrechnungserstellung verwendete Software-Programme ggf. einzelne Schwächen entweder in der Darstellung oder hinsichtlich einzelner – künftig optionaler – Bestandteile der Jahresabrechnung haben, hat dies keinerlei Auswirkungen und begründet keine erfolgreiche Anfechtungsklage. Nach Auffassung des Gesetzgebers führen jedenfalls Fehler im Abrechnungswerk zu keiner erfolgreichen Anfechtungsklage.^[1]

• Fehlen Kontostände im Abrechnungswerk, wird dies keinen eine Anfechtung begründenden Fehler mehr darstellen. Die Kontostände sind vielmehr im Vermögensbericht mitzuteilen.
• Konsequenterweise kann der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung auch nicht mehr deshalb angefochten werden, weil die Abrechnung nicht auf ihre Schlüssigkeit überprüfbar ist – eben in Ermangelung der Angabe von Kontoständen.
• Saldierungen innerhalb einzelner Kostenpositionen können eine Anfechtungsklage nicht mehr begründen, so sich keine Auswirkungen auf die Zahllast des Einzelnen ergeben.
• Fehlt die Darstellung der Entwicklung der Erhaltungsrücklage, wird dies ebenfalls keinen die Anfechtung begründenden Grund mehr darstellen. Auch bezüglich der künftigen Erhaltungsrückstellung, sind die Angaben im Vermögensbericht zu machen.
• Eine fehlende Saldenliste kann eine Beschlussanfechtungsklage bereits nach heute geltender Rechtslage nicht mehr begründen.

Ein weiteres Mal aber auch an dieser Stelle der Hinweis, dass die Wohnungseigentümer nach wie vor einen Anspruch auf Erstellung einer ordnungsmäßigen Jahresabrechnung haben werden. Auch wenn diese nicht so ausführlich sein muss, wie das am Ende dieses Kapitels dargestellte Muster, dient eine derartige Abrechnung insbesondere mit Blick auf die Kontrolle ihrer Schlüssigkeit auch der Selbstkontrolle des Verwalters.

Fehlerhafte Abrechnungsspitzen

Werden die aufgrund der Einzelabrechnungen ermittelten und nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. ausgewiesenen Nachschüsse bzw. Hausgeldanpassungen im Beschlussanfechtungsverfahren hinsichtlich einzelner Positionen für ungültig erklärt, können einzelne Wohnungseigentümer nicht die Rückzahlung der Abrechnungsspitze im Wege eines Bereicherungsausgleichs beanspruchen; vielmehr steht ihnen ein Anspruch derzeit noch gegen den Verwalter, künftig (unter Geltung des WEMoG) gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, auf Erstellung einer neuen Jahresabrechnung für das betroffene Jahr zu. Dieser "Vorrang der Jahresabrechnung" gilt auch dann, wenn zwischen der Zahlung und der erneuten Beschlussfassung ein Eigentumswechsel stattfindet.^[2]

Wird ein Beschluss, der Beitragspflichten der Wohnungseigentümer im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG begründet, rechtskräftig für ungültig erklärt, tritt diese Wirkung zwar insofern ex tunc ein, als feststeht, dass die Beschlussfassung nicht ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hat; der Schuldgrund und damit der Verzug des säumigen Wohnungseigentümers entfällt aber erst durch den Eintritt der Rechtskraft des Urteils, mit dem der Beschlussanfechtungsklage stattgegeben wird, sodass bis dahin entstandene Verzugsschäden weiterhin ersetzt werden müssen.^[3]

Zu beachten ist in diesem Zusammenhang nochmals, dass Gegenstand der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer lediglich die Abrechnungsspitze ist und nicht das zugrunde liegende Zahlenwerk "Jahresabrechnung". Demnach erwächst auch nur der Beschluss über die Nachschuss- bzw. Anpassungsbeträge in Bestandskraft. Ist dieser bestandskräftig, wurden aber die Abrechnungsspitzen fehlerhaft ermittelt, dürfte ggf. bereits das Rechtsschutzbedürfnis für eine Klage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Erstellung einer korrekten Abrechnung fehlen. Definitiv aber dürften keine Schadensersatzansprüche des benachteiligten Wohnungseigentümers gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestehen, weshalb auch der Verwalter keinen entsprechenden Regress wird fürchten müssen.^[4]

Musterschreiben: Übersendung der Jahresabrechnung an Eigentümer mit Erläuterung der neuen Rechtslage

Herr / Frau / Eheleute

[Name und Anschrift des Eigentümers]

______________________

______________________

___________, den _______

WEG ________-Straße

Hier: Jahresabrechnung 2020

Sehr geehrte/r __________,

in der Anlage überreichen wir mit Blick auf die zu TOP XX in der Wohnungseigentümerversammlung vom ________ zur Beschlussfassung stehenden Ergebnisse der Abrechnung über den Wirtschaftsplan auch die Jahresabrechnung mit der sich für Ihre Sondereigentumseinheit ergebenden Abrechnungsspitze (Ladungsschreiben sowie Tagesordnung und weitere Unterlagen l...