Einforderung von Nachschüssen
Sind die tatsächlich auf die einzelne Sondereigentumseinheit entfallenden Kosten höher, als nach Wirtschaftsplan kalkuliert, wirkt der Beschluss über die Genehmigung der Jahresabrechnung in Übereinstimmung mit der ständigen Rechtsprechung des BGH[1] anspruchsbegründend hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrags, welcher die im Rahmen des Wirtschaftsplans beschlossenen Vorschüsse übersteigt.
Tatsächliche Kosten übersteigen die im Wirtschaftsplan kalkulierten Kosten
Nach Wirtschaftsplan wurden anteilige Kosten in Höhe von 2.500 EUR kalkuliert. Tatsächlich entstanden sind Kosten in Höhe von 2.800 EUR.
Bezüglich der Differenz in Höhe von 300 EUR wirkt der Beschluss über die Jahresabrechnung anspruchsbegründend, weshalb dieser Betrag auf Grundlage der Jahresabrechnung notfalls gerichtlich geltend gemacht werden kann.
Nochmals sei auch hier ausdrücklich betont, dass nach künftiger Rechtslage allein der Nachzahlungsbetrag in Höhe von 300 EUR den Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung darstellt und nicht das zu seiner Ermittlung erstellte Zahlenwerk.
Anpassung beschlossener Vorschüsse
Sind die tatsächlich auf die einzelne Sondereigentumseinheit entfallenden Kosten niedriger als nach Wirtschaftsplan kalkuliert, umfasst der Beschluss über die Jahresabrechnung künftig die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse. Ist der Wohnungseigentümer insoweit seinen Zahlungspflichten nach dem Wirtschaftsplan nachgekommen, hat er einen entsprechenden Rückzahlungsanspruch. Für all diejenigen Fälle aber, in denen der Wohnungseigentümer seinen Zahlungspflichten nach dem Wirtschaftsplan nicht nachgekommen ist, beschränkt sich die Wirkung des Beschlusses über die Jahresabrechnung auf die Anpassung der Vorschüsse. Dies hat zur Konsequenz, dass der Wohnungseigentümer keinen Rückzahlungsanspruch aus der Jahresabrechnung hat.
Positive Abrechnungsspitze trotz Hausgeldrückstands
| Das Hausgeldsoll nach Wirtschaftsplan beträgt: | 2.800 EUR |
| Tatsächlich wurden vom Wohnungseigentümer gezahlt: | 2.000 EUR |
| Auf seine Wohnung entfallende anteilige Kosten und Lasten: | 2.500 EUR |
In der Jahresabrechnung ist eine positive Abrechnungsspitze in Höhe von 300 EUR auszuweisen, da die tatsächlichen Kosten die nach Wirtschaftsplan kalkulierten um diesen Betrag unterschreiten. Tatsächlich hat der Wohnungseigentümer jedoch einen Zahlungsrückstand auf den Wirtschaftsplan in Höhe von 800 EUR, weil er nur 2.000 EUR an Hausgeldern vorausgezahlt hat. Freilich wird das nach Wirtschaftsplan zu leistende Hausgeldsoll durch die tatsächlichen Kosten in der Jahresabrechnung begrenzt, sodass nach Beschlussfassung über die Jahresabrechnung tatsächliche Hausgeldrückstände nur in Höhe von 500 EUR bestehen. Der Wohnungseigentümer hat nun aber aus der Jahresabrechnung nicht etwa einen Anspruch auf Auszahlung von 300 EUR. Durch die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse als Gegenstand des Beschlusses über die Jahresabrechnung wird nur klargestellt, dass die Vorschüsse endgültig auf einen Betrag von 2.500 EUR beschränkt sind.
Rückstand aus Wirtschaftsplan geltend machen
Da die Jahresabrechnung auch künftig anspruchsbegründend allein hinsichtlich des auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Betrags ist, der die im Rahmen des Wirtschaftsplans beschlossenen Vorschüsse übersteigt, ist der Hausgeldrückstand auf Grundlage des Wirtschaftsplans geltend zu machen.
Beschlussmuster: Festsetzung der Hausgeldanpassung und Nachschüsse aufgrund Jahresabrechnung
TOP XX: Festsetzung der Hausgeldanpassung und Nachforderungen aufgrund der Jahresabrechnung 20__
Auf Grundlage der für die Wirtschaftsperiode 20__ erstellten Jahresabrechnung beschließen die Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG die sich aus den jeweiligen Jahreseinzelabrechnungen ergebenden Guthaben bzw. Fehlbeträge als Anpassung der nach Wirtschaftsplan beschlossenen Vorschüsse bzw. als zu leistende Nachschüsse auf den Wirtschaftsplan. Die sich ergebenden Guthaben werden mit den auf Grundlage des geltenden Wirtschaftsplans zu zahlenden Hausgeldvorschüssen verrechnet.
Die auf Grundlage der vorliegenden Jahreseinzelabrechnungen beschlossenen Nachzahlungs- bzw. Nachschussforderungen sind sofort zur Zahlung durch die jeweiligen Wohnungseigentümer fällig. Es bedarf insoweit keines speziellen Abrufs durch den Verwalter. Den jeweiligen Wohnungseigentümern wird jedoch nachgelassen, die Nachzahlung innerhalb von 3 Wochen ab Beschlussfassung zu leisten. Wohnungseigentümer, die dem Verwalter eine Einzugsermächtigung erteilt haben, haben bis zu diesem Zeitpunkt für eine ausreichende Kontodeckung zu sorgen.
Abstimmungsergebnis:
Ja-Stimmen: _____
Nein-Stimmen: _____
Enthaltungen: _____
Der Versammlungsleiter verkündete folgendes Beschlussergebnis:
______________
Der Beschluss wurde angenommen/abgelehnt.
Musterschreiben: Zahlungsaufforderung an Eigentümer über rückständige Hausgelder
Herr / Frau / Eheleute
[Name und Anschrift des Eigentümers]
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