WEMoG-Wegweiser / 4 Ordnungsmäßige Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

• WEMoG: Nutzung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums

  Neu: Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung haben neuen Standort im Gesetz

  Der Katalog der Maßnahmen, die per Gesetz ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und den Rahmen für ordnungsmäßige Verwaltungsmaßnahmen vorgeben, findet sich lediglich sprachlich modifiziert nicht mehr in § 21 Abs. 2 WEG a. F., sondern künftig in § 19 Abs. 2 WEG n. F. Die gesetzliche Systematik wird hierdurch transparenter.

  • Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters

    Neu: Bestellung eines zertifizierten Verwalters als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung

    Ein neues Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung stellt nach der neuen Bestimmung des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach der ebenfalls neuen Regelung des § 26a WEG n. F. dar. Die Rechtsprechung wird klären müssen, ob ein jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters hat, der nach entsprechender Prüfung von der IHK zertifiziert ist, was nach der Gesetzesbegründung allerdings nahe liegt. Die Neuregelung wird frühestens am 1. Dezember 2022 anwendbar sein.

  • Weitere Rücklagen

    Neu: Bildung weiterer Rücklagen

    Das WEMoG sieht in § 28 Abs. 1 Satz 1 i. V. m § 19 Abs. 1 WEG n. F. ausdrücklich die Möglichkeit der Bildung weiterer Rücklagen neben der Erhaltungsrücklage vor. In Betracht kämen hier:

    • Liquiditätsrücklagen,
    • Rücklagen zur Finanzierung der Verteidigung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bei Beschlussklagen oder
    • Rücklagen zur Finanzierung von Maßnahmen der baulichen Veränderung bei Kostentragungsverpflichtung unter sämtlichen Wohnungseigentümern.

• WEMoG: Eigentümerversammlung – Teilnahme an virtueller Versammlung, Ladungsfrist, Textform

  • Zur Einberufung Berechtigte

    Neu: Auch ermächtigter Wohnungseigentümer darf einberufen

    Zur Einberufungsberechtigung ergänzend regelt § 24 Abs. 3 WEG n. F., dass künftig neben dem Verwaltungsbeiratsvorsitzenden oder dessen Stellvertreter auch ein durch Beschluss ermächtigter Wohnungseigentümer zur Einberufung berechtigt ist.

  • Minderheitenquorum

    Neu: Textform des Einberufungsverlangens eines Minderheitenquorums

    Vor dem Hintergrund, dass auch die Einladung zur Eigentümerversammlung bereits seit langem in Textform erfolgen kann, ist die Schriftform nicht mehr zeitgemäß. Das Schriftformerfordernis wird deshalb im Rahmen des WEMoG in § 24 Abs. 2 HS 2 WEG n. F. durch das der Textform ersetzt. Auch wenn insoweit Altvereinbarungen, insbesondere Gemeinschaftsordnungen, in Anlehnung an die bislang noch geltende Regelung in § 24 Abs. 2 HS 2 WEG a. F. Schriftform vorsehen, wird diese Vereinbarung nach § 47 WEG n. F. von der nunmehr gesetzlich angeordneten Textform überlagert werden.

  • Ladungsfrist

    Neu: Ladungsfrist für Eigentümerversammlung

    Gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG n. F. beträgt die Ladungsfrist für Eigentümerversammlungen künftig 3 Wochen.

  • Teilnahme im Wege elektronischer Kommunikation

    Neu: Teilnahme an Eigentümerversammlung im Wege elektronischer Kommunikation

    Nach dem Vorbild des § 118 Abs. 1 Satz 2 AktG verleiht § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz, dass Wohnungseigentümer an Wohnungseigentümerversammlungen auch ohne ihre Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können.

  • Vollmacht in Textform

    Neu: Stimmrechtsvollmacht in Textform

    Das WEMoG sieht in § 25 Abs. 3 WEG n. F. vor, dass Stimmrechtsvollmachten zu ihrer Gültigkeit der Textform bedürfen. Die Regelung orientiert sich an der im Recht der Gesellschaften mit beschränkter Haftung geltenden Vorschrift des § 47 Abs. 3 GmbHG.

• WEMoG: Beschlussfassung – Beschlussfähigkeit, Umlaufverfahren, Beschluss-Sammlung

  • Grundsätzlich einfache Mehrheit ausreichend

    Neu: Einfache Mehrheit bei Beschlussfassung

    § 25 Abs. 1 WEG n. F. ordnet an, dass bei der Beschlussfassung künftig grundsätzlich die Mehrheit der abgegebenen Stimmen entscheidet. Auch wenn dies bislang nicht ausdrücklich geregelt war, ergeben sich insoweit keinerlei Änderungen zur bisherigen Rechtslage. In Zukunft genügt auch grundsätzlich die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen zur Beschlussfassung. Von Bedeutung wird lediglich eine Ausnahme auf der Rechtsfolgenseite sein: Beschlüsse über bestimmte Maßnahmen der baulichen Veränderung bedürfen einer qualifizierten Mehrheit von 2/3 der Wohnungseigentümer, wenn die Beschlussfassung mit einer Kostentragungsverpflichtung sämtlicher Wohnungseigentümer verbunden sein soll. Die insoweit maßgebliche Neuregelung findet sich in § 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG n. F. Allerdings stellt diese Bestimmung auch den Ausnahmefall dar, sodass sämtliche übrigen Beschlüsse einfach-mehrheitlich gefasst werden können, wenn sie nicht auf einer vereinbarten Öffnungsklausel beruhen, die ein bestimmtes Mehrheitsquorum abweichend von § 25 Abs. 1 WEG n. F. anordnet.

  • Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung

    Neu: Eigentümerversammlung ist stets beschlussfähig

    Die bislang geltenden Vorschr...