WEMoG: Veräußerungsbeschränkungen

Zusammenfassung

Überblick

Bereits bislang ordnet § 3 der Wohnungsgrundbuchverfügung (WGV) an, dass vereinbarte Veräußerungsbeschränkungen direkt aus dem Grundbuch ersichtlich sein müssen und insoweit nicht nur eine Bezugnahme auf die Bewilligung genügt. Das WEMoG selbst ordnet dies nunmehr ausdrücklich auch in § 7 Abs. 3 Satz 2 WEG n. F. an.

1 Aufhebung vereinbarter Veräußerungszustimmung

Nach wie vor wird die Veräußerungsbeschränkung in § 12 WEG geregelt sein. Die Vorschrift wird auch bis auf die Regelung in § 12 Abs. 4 WEG unverändert fortgelten.

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 12 Veräußerungsbeschränkung	§ 12 Veräußerungsbeschränkung
(4) 1Die Wohnungseigentümer können durch Stimmenmehrheit beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. 2Diese Befugnis kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer nicht eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. 3Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. 4Der Bewilligung gemäß § 19 der Grundbuchordnung bedarf es nicht, wenn der Beschluss gemäß Satz 1 nachgewiesen wird. 5Für diesen Nachweis ist § 26 Abs. 3 entsprechend anzuwenden.	(4) 1Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. 2Ist ein Beschluss gemäß Satz 1 gefasst, kann die Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch gelöscht werden. 3§ 7 Absatz 2 gilt entsprechend.

Gegenüber der bislang geltenden Rechtslage ergeben sich mit § 12 Abs. 4 WEG n. F. folgende Modifizierungen:

• Der formellen Beschlussvoraussetzung einer Beschlussfassung "durch Stimmenmehrheit" bedarf es vor dem Hintergrund nicht mehr, als das WEMoG ohnehin keine qualifizierten Mehrheitsquoren (mit Ausnahme von § 21 Abs. 2 WEG n. F.) mehr vorschreibt. Wie § 25 Abs. 1 WEG n. F. verdeutlicht, entscheidet bei der Beschlussfassung stets die Mehrheit der Stimmen. Bezüglich § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG n. F. ist eine Änderung gegenüber der bisherigen Rechtslage hiermit nicht verbunden.
• Der Reformgesetzgeber will die Vertragsfreiheit und somit Gestaltungsfreiheit der Wohnungseigentümer möglichst wenig einschränken. Konsequenterweise wird deshalb die bisherige Regelung des § 12 Abs. 4 Satz 2 WEG a. F. entfallen. Bislang konnte auch nicht durch Vereinbarung die Möglichkeit der beschlussweisen Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungszustimmung ausgeschlossen werden. Auch wenn also künftig die Möglichkeit verbleibt, eine vereinbarte Veräußerungszustimmung durch Beschluss aufzuheben, können die Wohnungseigentümer dennoch vereinbaren, dass diese Möglichkeit ausgeschlossen sein soll und somit eine vereinbarte Veräußerungszustimmung eben nicht durch Beschluss aufgehoben werden kann.
• Mit Blick auf die grundbuchrechtliche Umsetzung, verweist § 12 Abs. 4 Satz 3 WEG n. F. auf § 7 Abs. 2 WEG n. F. Nach dieser Vorschrift bedarf es zur Eintragung eines Öffnungsklausel-Beschlusses der Bewilligungen der Wohnungseigentümer dann nicht, wenn der Beschluss durch die Versammlungsniederschrift, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG n. F. bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind, oder durch ein Urteil in einem Verfahren nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. nachgewiesen ist. Im Ergebnis bleibt die Rechtslage also letztlich unverändert.

Exkurs: Verwalter verweigert Zustimmung

Ist der Verwalter nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer Zustimmungsberechtigter und verweigert er die Zustimmung, stellt sich die Frage, ob die Klage auf Erteilung der Zustimmung noch gegen den Verwalter zu richten sein wird oder gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Grundsätzlich ist jedenfalls zu berücksichtigen, dass der Verwalter im Rahmen seiner Zustimmung über die Veräußerung als Treuhänder bzw. mittelbarer Stellvertreter der Wohnungseigentümer handelt. Zu berücksichtigen ist außerdem, dass die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zum einen nicht mehr den Wohnungseigentümern, sondern der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt und dass der Verwalter zum anderen als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer fungiert. Soweit ihm zumindest gesetzliche Pflichten zugewiesen werden, ist Anspruchsgegnerin stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.^[1] Zwar benennt § 12 Abs. 1 WEG den Verwalter nicht ausdrücklich, sondern regelt die Zustimmung eines "Dritten". Allerdings fungiert dieser Dritter als Funktionsträger innerhalb der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, weshalb auch bei vereinbarter Verwalterzustimmung die Gemeinschaft als Anspruchsgegnerin im Fall der Weigerung des Verwalters anzusehen sein wird.

[1] Siehe Verhältnis der Wohnungseigentümer zum Verwalter.

2 Publizität des Grundbuchs

WGV a. F.	WGV n. F.
§ 3	§ 3
(2) Wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden (§ 7 Abs. 3 des Wohnungseigentumsgesetzes); vereinbarte Veräußerungsbeschränkungen (§ 12 des Wohnungseigentumsgesetzes) sind jedoch ausdrücklich einzutragen.	(2) Wegen des Gegenstandes und des Inhalts des Sondereigentums kann auf die Eintragungsbewilligung und einen Nachweis nach § 7 Absatz 2 Sat...