2.1.1 Alte Rechtslage
Bislang knüpft die Sondereigentumsfähigkeit an den Gebäudebegriff an, weshalb an Außenstellplätzen Sondereigentum nicht begründet werden kann. Stellplätze, die sich außerhalb eines Gebäudes oder ebenerdig auf dem Dach einer Tiefgarage befinden, stehen nach bisheriger Rechtslage zwingend im Gemeinschaftseigentum. An solchen Stellplätzen kann kein Sondereigentum begründet werden, da sie sich auf den gemeinschaftlichen Grundstücksflächen befinden.[1] An den entsprechenden Flächen können allerdings Sondernutzungsrechte zugunsten der Wohnungseigentümer begründet werden. Soweit dies noch nicht in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung geschehen ist, können Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftsflächen problemlos nachträglich begründet werden.
2.1.2 Neue Rechtslage
Neu: (Außen)Stellplätze sind sondereigentumsfähig
Mit Inkrafttreten des WEMoG werden auch Außenstellplätze sondereigentumsfähig. Zwar definiert § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. den Begriff des "Stellplatzes" nicht näher, das war aber auch in der bisherigen Regelung des § 3 Abs. 2 Satz 1 WEG a. F. bezüglich der "Garagenstellplätze" nicht der Fall. Dem allgemeinen Sprachgebrauch nach sind also Kfz-Stellplätze gemeint. Von der Neuregelung umfasst sind alle Arten von Stellplätzen, also insbesondere Stellplätze
- in einem Gebäude, wobei Stellplätze in einer Tiefgarage bereits seit der "kleinen" WEG-Reform des Jahres 1973 sondereigentumsfähig sind,
- im Freien,
- in einer Mehrfachparkanlage, also Duplex- oder Quadruplexparker, wobei hier zu beachten ist, dass zwar an den Einzelstellplätzen Sondereigentum gebildet werden kann, die Hydraulik- und Hebeanlage allerdings nicht sondereigentumsfähig ist, da sie noch den weiteren Stellplätzen zu dienen bestimmt ist. Sie verbleibt also im Gemeinschaftseigentum. Die Verfasser von Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen sollten dies im Auge behalten und für entsprechende Kostentragungsregelungen sorgen. Im Übrigen aber könnte eine exklusive Kostenbelastung der Stellplatzeigentümer auch über die Bestimmung des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. einfach-mehrheitlich auch dauerhaft herbeigeführt werden.
§ 3 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. fingiert insoweit die Raumeigenschaft von Stellplätzen, auch wenn sich diese außerhalb des Gebäudes befinden. Durch die Raumfiktion werden (Außen)Stellplätze künftig auch verkehrsfähig und können als eigenständige Sondereigentumseinheiten veräußert werden.
Stellplätze künftig frei veräußerbar
Im Gegensatz zu sonstigen gemeinschaftlichen Außenflächen, an denen ebenfalls Sondereigentum begründet werden kann, stellen die zu Sondereigentum erklärten Stellplätze auch ohne zugehörige – weitere – Sondereigentumseinheit eigenständige Teileigentumseinheiten dar, die frei veräußerbar sein werden.
Dies ist bezüglich weiterer Außenflächen, an denen künftig Sondereigentum begründet werden kann, nicht der Fall.[1] Wird an Außenstellplätzen Sondereigentum begründet, kann der einzelne Stellplatz mit einer Sondereigentumseinheit nach § 890 Abs. 1 BGB vereinigt, einer Wohnungs- oder Teileigentumseinheit nach § 890 Abs. 2 BGB zugeschrieben werden oder es wird für den Stellplatz ein gesondertes Teileigentumsgrundbuch angelegt. Gerade im Hinblick auf die Verkehrsfähigkeit dürften Vereinigung oder Zuschreibung wohl der Ausnahmefall sein. Grundbuchrechtlich wäre jedoch das eine wie das andere möglich. Unbedenklich ist zunächst die Vereinigung von Wohnungseigentum und Teileigentum, da beide Formen des Raumeigentums inhaltsgleiche und nur aus begrifflichen Gründen, nämlich zur Kennzeichnung der Nutzungsart, unterschiedene Rechte darstellen.[2] Eine Vereinigung ist auch möglich, wenn die Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten nicht aneinandergrenzen. Es reicht aus, dass die von der Vereinigung bzw. Zuschreibung erfassten Einheiten je für sich abgeschlossen sind.[3]
Das ist nur ein Ausschnitt aus dem Produkt VerwalterPraxis. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen
Anmelden und Beitrag in meinem Produkt lesen