Das Recht, eine Eigentumswohnung zu vermieten, ist zwar eine aus dem Eigentum fließende Grundbefugnis, sie kann jedoch durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer, also etwa in der Gemeinschaftsordnung, auch gänzlich ausgeschlossen werden.[1] Daneben können selbstverständlich auch die Vermietungsrechte eingeschränkt werden.
Gegen das Diskriminierungsverbot verstoßend und damit nach § 138 BGB unwirksam wäre eine Beschränkung, wonach der Wohnraum nicht an Ausländer vermietet werden dürfte. Schranken können sich hier bereits aus der Zweckbestimmung der Wohnanlage ergeben. Da auch eine Vermietung dem allgemeinen Gebot der Rücksichtnahme des § 14 Nr. 1 WEG a. F. unterliegt, ist beispielsweise die Vermietung zur Ausübung der Prostitution ebenso unzulässig wie die Vermietung einer Kleinwohnung an eine Großfamilie, wobei hier bereits der Gesichtspunkt der Überbelegung zu berücksichtigen wäre.
Zustimmung zur Vermietung
Als Inhalt des Wohnungseigentums kann im Rahmen der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung wirksam bestimmt werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Überlassung der Wohnung an einen Dritten im Rahmen einer Vermietung der Zustimmung des Verwalters oder aber der Eigentümergemeinschaft bedarf.[2] Die hiernach erforderliche Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden.[3] Das Zustimmungserfordernis muss als Vereinbarung – beispielsweise in der Gemeinschaftsordnung – festgelegt werden. Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss ist nicht ausreichend, er wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig.
Aufhebung des Zustimmungserfordernisses durch Beschluss?
Bekanntlich können die Wohnungseigentümer die Veräußerung des Wohnungseigentums gemäß § 12 Abs. 1 WEG von der Zustimmung eines Dritten abhängig machen. Den Wohnungseigentümern ist in § 12 Abs. 4 WEG die Beschlusskompetenz zur Aufhebung einer vereinbarten Veräußerungszustimmung mittels Beschlusses eingeräumt. Soll jedoch eine vereinbarte Vermietungszustimmung nachträglich wieder aufgehoben werden, bedarf es hierfür nach wie vor einer entsprechenden Vereinbarung. Die Bestimmung des § 12 Abs. 4 WEG ist auf diesen Fall nicht entsprechend anwendbar.
Vermietungsbefugnis
Im Übrigen aber ist auch die kurzzeitige Vermietung gar an täglich wechselnde Feriengäste zulässig, wenn die Gemeinschaftsordnung oder eine nachfolgende Vereinbarung nichts Gegenteiliges regelt.[4] Für die wohnungseigentumsrechtliche Einordnung der Nutzung einer Wohnung ist nämlich nur darauf abzustellen, welche Nutzung in der Wohnung selbst stattfindet.[5] Entsprechendes gilt auch für die Nutzung von Teileigentumseinheiten zur Vermietung an Pensionsgäste. Eine solche ist jedenfalls zulässig und weniger beeinträchtigend als etwa eine Nutzung als Einzelhandelsgeschäft oder Nagelstudio. Ob gewerbe- oder baurechtliche Genehmigungen für eine derartige Nutzung erforderlich sind, ist im wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren nicht zu klären und bedeutungslos.[6]
Auch die Vermietung einer Wohnung an Asylbewerber hält sich grundsätzlich im Rahmen der Zweckbestimmung einer Wohnnutzung.[7] Hier soll bei einer Belegung mit maximal 8 erwachsenen Personen in einer 92 qm großen Wohnung auch noch nicht von einer Überbelegung auszugehen sein.[8] Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang, dass die Kostenverteilung trotz der intensiveren Nutzung und der höheren Beanspruchung des Gemeinschaftseigentums durch die vielen Bewohner der besagten Wohnung unverändert nach dem gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel erfolgt. Grundsätzlich jedoch können die Wohnungseigentümer erhöhter (Ab-)Nutzung des Gemeinschaftseigentums durch eine verbrauchs- und verursachungsabhängige Kostenverteilung der Betriebskosten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie der Kosten der Verwaltung gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG n. F. Rechnung tragen. Ausreichend ist ein einfacher Mehrheitsbeschluss auch zur dauerhaften Abänderung des gesetzlichen oder eines abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels.
Keine Beschlusskompetenz zur Vermietungsbeschränkung
Die Wohnungseigentümer können die Befugnis des Vermieters nicht durch Beschluss einschränken. Selbst auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel kann die allgemeine Vermietungsbefugnis des Wohnungseigentümers etwa an täglich wechselnde Feriengäste nur mit Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer einschränkt werden. Mit entsprechenden Nutzungsbeschränkungen ist nämlich ein Eingriff in die Zweckbestimmung des Wohnungseigentums verbunden, was nur allstimmig erfolgen kann.[9]
Bereits auf Grundlage von § 21 Abs. 7 WEG a. F. kann nicht die Einführung von Vertragsstrafen für Verstöße gegen Vermietungsbeschränkungen beschlossen werden. Ein darauf bezogener Beschluss ist mangels Beschlusskompetenz nichtig.[10] Da das WEMoG mit § 28 Abs. 3 WEG n. F. nur noch Regelungen zur Fälligkeit sowie der Art und Weise von Zahlungen durch Beschluss zulässt, kommen beschlussweise Vertragsstrafenregelungen per se nicht in Betracht.
Den Wohnungseigentümern können durch Mehrheitsbeschlu...
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