WEMoG: Pflichten der Wohnungseigentümer

Zusammenfassung

Überblick

Nach wie vor regelt § 14 WEG die Pflichten eines Wohnungseigentümers. Absatz 1 regelt in Zukunft die Pflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Absatz 2 diejenigen gegenüber den anderen Wohnungseigentümern. Im Gegensatz zu der bislang geltenden Rechtslage, wird der Anspruch künftig allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen und steht nicht mehr den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Bei Pflichtverstößen eines Wohnungseigentümers muss also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer handeln bzw. diese sanktionieren. Der einzelne Wohnungseigentümer hat keinen direkten Anspruch mehr gegen einen Störer, soweit durch die Pflichtverletzung nicht auch sein Sondereigentum konkret beeinträchtigt wird.

1 Übersicht

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 14 Pflichten des Wohnungseigentümers	§ 14 Pflichten des Wohnungseigentümers
Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet: die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so instand zu halten und von diesen sowie von dem gemeinschaftlichen Eigentum nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, daß dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst; für die Einhaltung der in Nummer 1 bezeichneten Pflichten durch Personen zu sorgen, die seinem Hausstand oder Geschäftsbetrieb angehören oder denen er sonst die Benutzung der in Sonder- oder Miteigentum stehenden Grundstücks- oder Gebäudeteile überläßt; Einwirkungen auf die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem nach Nummer 1, 2 zulässigen Gebrauch beruhen; das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen.	(1) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten und das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Beschlüssen entsprechen oder, wenn keine entsprechenden Vereinbarungen oder Beschlüsse bestehen, aus denen ihm über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus kein Nachteil erwächst. (2) Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber den übrigen Wohnungseigentümern verpflichtet, deren Sondereigentum nicht über das in Absatz 1 Nummer 2 bestimmte Maß hinaus zu beeinträchtigten und Einwirkungen nach Maßgabe des Absatz 1 Nummer 2 zu dulden. (3) Hat der Wohnungseigentümer eine Einwirkung zu dulden, die über das zumutbare Maß hinausgeht, kann er einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen.

Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nach der Neuregelung des § 18 Abs. 1 WEG n. F. der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

• § 14 Abs. 1 WEG n. F. regelt die Pflichten der Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und
• § 14 Abs. 2 WEG n. F. die Pflichten der Wohnungseigentümer gegenüber den anderen Wohnungseigentümern.

2 Pflichten gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

2.1 Unterlassungspflicht

Gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG n. F. ist jeder Wohnungseigentümer der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten – insbesondere beschlossene Hausordnungen.

Diese Bestimmung wird die derzeit geltende und modifiziert lautende Regelung in § 15 Abs. 3 WEG a. F. ablösen, wonach "jeder Wohnungseigentümer … einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen" kann, "der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht". Sie nimmt weiter den Regelungsgehalt des bisherigen § 21 Abs. 4 WEG a. F. auf, wonach "jeder Wohnungseigentümer ... eine Verwaltung verlangen" kann, "die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht".

Neu: Pflichten bestehen nur noch gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Im Gegensatz zu der bislang geltenden Rechtslage, wird der Anspruch künftig allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen und steht nicht mehr den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Bei Pflichtverstößen eines Wohnungseigentümers muss also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer handeln bzw. diese sanktionieren. Der einzelne Wohnungseigentümer hat keinen direkten Anspruch mehr gegen den Störer, soweit durch die Pflichtverletzung nicht auch sein Sondereigentum konkret beeinträchtigt wird. Ist dies nicht der Fall, wird dem einzelnen Wohnungseigentümer damit insbesondere die erforderliche Aktivlegitimation für entsprechende Klagen genommen. Als Klägerin einer erforderlich werdenden gerichtlichen Auseinandersetzung kann in Zukunft dann nur die Gemeinsc...