Ein weiteres Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung stellt nach der neuen Bestimmung des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach der ebenfalls neuen Regelung des § 26a WEG n. F. dar.[1] Die Rechtsprechung wird klären müssen, ob ein jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Bestellung eines Verwalters hat, der nach entsprechender Prüfung von der IHK zertifiziert ist, was nach der Gesetzesbegründung allerdings nahe liegt. Allerdings wird die Neuregelung frühestens am 1. Dezember 2022 anwendbar sein.
2.2.1 Grundsätze
Im Zuge der ursprünglich vom Gesetzgeber angedachten Erweiterungen der Verwalterkompetenzen, die insbesondere bei den Wohnungseigentümerverbänden auf heftige Kritik gestoßen waren, waren im Gegenzug allseits Rufe nach einem Sachkundenachweis des Verwalters laut geworden. Im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens wurde entsprechendes dann auch von der Regierungskoalition angekündigt. Zwar müssen Verwalter künftig nicht zwingend über eine Zertifizierung verfügen, allerdings entspricht gerade die Bestellung eines zertifizierten Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht die in nachfolgendem Kap. 2.2.3 dargestellte Ausnahmekonstellation der Verwaltung durch einen Wohnungseigentümer vorliegt.
Neuregelung noch nicht mit Inkrafttreten des WEMoG anwendbar
Gemäß § 48 Abs. 4 Satz 1 WEG n. F. ist § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. erst ab dem 26. auf die Verkündung folgenden Kalendermonat anwendbar. Bis zu diesem Zeitpunkt steht sie zwar im Gesetz, kann aber ignoriert werden und verleiht insbesondere Wohnungseigentümern keine Rechte. Diese Übergangsregelung ist allein vor dem Hintergrund erforderlich, dass das Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz erst noch die entsprechende Rechtsverordnung gemäß § 26a Abs. 2 WEG n. F. hinsichtlich Inhalt und Ausgestaltung der Zertifizierung erarbeiten muss. Unterstellt, das WEMoG würde am 23. Oktober 2020 verkündet, würde § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. ab 1. Dezember 2022 anwendbar sein.
Zu beachten ist auch, dass gemäß § 48 Abs. 4 Satz 2 WEG n. F. diejenigen Verwalter, die zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des WEMoG bereits Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer waren, den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft gegenüber bis zum 1. Tag des 44. auf die Verkündung folgenden Monats als zertifizierter Verwalter gelten, also bis 1. Juni 2024.[1]
2.2.2 Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters
Zunächst einmal steht es den Wohnungseigentümern völlig frei, auch ab dem 1. Dezember 2022 einen Verwalter zu bestellen, der nicht zertifiziert ist. Allerdings würde der Bestellungsbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen. Etwas anderes würde nur im Fall der Wiederbestellung des Verwalters gelten, der bereits zum Zeitpunkt des Inkrafttretens des WEMoG als Verwalter bestellt war, da dieser ja bis 1. Juni 2024 den Wohnungseigentümern gegenüber als zertifizierter Verwalter gilt – bis zu diesem Zeitpunkt sollte allerdings auch er sich um seine Zertifizierung bemühen. Steht jedoch eine Verwalterneubestellung an, ist nicht vorgenannter Zeitpunkt maßgeblich, sondern der 1. Dezember 2022.
Würde also ab diesem Zeitpunkt ein nicht zertifizierter Verwalter bestellt werden, wäre der Beschluss auf Anfechtungsklage hin für ungültig zu erklären. Der Beschluss wäre nicht nichtig, weshalb auch der nicht zertifizierte Verwalter im Fall der Bestandskraft des Beschlusses nach Ablauf der Anfechtungsfrist des § 45 WEG n. F. durchatmen könnte. Selbstverständlich kann aber auch er, wie jeder zertifizierte Verwalter, gemäß § 26 Abs. 3 WEG n. F. jederzeit grundlos von seinem Amt abberufen werden. Bekanntlich bedarf es hierfür aber eines Mehrheitsbeschlusses der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Da die Bestellung eines zertifizierten Verwalters eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung darstellt, stellt sich die praxisrelevante Frage, ob ggf. ein einzelner Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen kann.
Verwalterbestellung ab 1.1.2021
Die Wohnungseigentümer bestellen mit Wirkung vom 1. Januar 2021 bis 31. Dezember 2024 einen neuen Verwalter. Es handelt sich um ein renommiertes Verwalterunternehmen mit jahrzehntelanger Erfahrung und besten Referenzen. Unterstellt, das WEMoG tritt am 1. Dezember 2020 in Kraft, kommt dieses Unternehmen nicht in den Genuss der Privilegierung des § 48 Abs. 4 Satz 2 WEG n. F.
Der Verwalter lädt mit Schreiben vom 12. April 2023 zur Eigentümerversammlung am 14. Mai 2023. Am 16. April 2023 geht ihm die E-Mail eines Wohnungseigentümers zu, der eine Ergänzung der Tagesordnung um die Punkte "Abberufung des Verwalters" und "Bestellung eines zertifizierten Verwalters" begehrt. Der Verwalter kommt diesem Begehren nach. In der Versammlung werden beide Beschlüsse mit großer Mehrheit abgelehnt, da die Verwaltung durchweg problemlos und vertrauensvoll erfolgt. Der Wohnungseigentümer erhebt Anfechtungsklage, verbunden mit einer Klage auf Beschlussersetzung.
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