WEMoG: Entziehung des Wohnungseigentums

Zusammenfassung

Überblick

Die bislang in §§ 18 f. WEG geregelte Entziehung des Wohnungseigentums findet sich künftig in § 17 WEG n. F.

1 Grundsätze

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 18 Entziehung des Wohnungseigentums	§ 17 Entziehung des Wohnungseigentums
(1) 1Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, daß diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so können die anderen Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen. 2Die Ausübung des Entziehungsrechts steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, soweit es sich nicht um eine Gemeinschaft handelt, die nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht.	(1) Hat ein Wohnungseigentümer sich einer so schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann, so kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer von ihm die Veräußerung seines Wohnungseigentums verlangen. 2Die Ausübung des Entziehungsrechts steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu, soweit es sich nicht um eine Gemeinschaft handelt, die nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht.
(2) Die Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor, wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 obliegenden Pflichten verstößt; der Wohnungseigentümer sich mit der Erfüllung seiner Verpflichtungen zur Lasten- und Kostentragung (§ 16 Abs. 2) in Höhe eines Betrages, der drei vom Hundert des Einheitswertes seines Wohnungseigentums übersteigt, länger als drei Monate in Verzug befindet; in diesem Fall steht § 30 der Abgabenordnung einer Mitteilung des Einheitswerts an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer oder, soweit die Gemeinschaft nur aus zwei Wohnungseigentümern besteht, an den anderen Wohnungseigentümer nicht entgegen.	(2) Die Voraussetzungen des Absatzes 1 liegen insbesondere vor, wenn der Wohnungseigentümer trotz Abmahnung wiederholt gröblich gegen die ihm nach § 14 Absatz 1 und 2 obliegenden Pflichten verstößt.

Gegenüber der bislang geltenden Regelung in § 18 Abs. 1 Satz 1 WEG a. F. stellt § 17 Abs. 1 WEG n. F. klar, dass nicht nur Pflichtverletzungen gegenüber den anderen Wohnungseigentümern, sondern auch solche gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ein Entziehungsverlangen rechtfertigen können. Diese Ergänzung folgt aus dem Umstand, dass die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 18 Abs. 1 WEG n. F. in Zukunft der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegen wird und nicht mehr den Wohnungseigentümern. Das Recht zur Entziehung wird insoweit konsequenterweise auch auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer übertragen, weshalb es der bisherigen ergänzenden Regelung in § 18 Abs. 1 Satz 2 WEG a. F. nicht mehr bedarf, diese sich also in § 17 Abs. 1 WEG n. F. nicht mehr finden wird. Auswirkungen hat dies letztlich nur auf Zwei-Personen-Gemeinschaften. Nach bislang geltender Rechtslage steht das Entziehungsrecht dem Wohnungseigentümer zu, künftig wird es auch hier der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugeordnet sein. Dem Entziehungsurteil sind gem. § 17 Abs. 4 Satz 2 WEG n. F. sämtliche Schuldtitel i. S. d. § 794 ZPO gleichgestellt, durch die sich der Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verpflichtet, und nicht mehr nur gerichtliche oder vor einer Gütestelle geschlossene Vergleiche.

2 Materiell-rechtliche Änderungen

Die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für eine Entziehung des Wohnungseigentums sind gegenüber der bisher geltenden Rechtslage im Kern weitgehend unverändert. Allerdings haben sich im Gesetzestext selbst insoweit Änderungen ergeben, als das Regelbeispiel des Zahlungsverzugs in § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a. F. entfallen wird. Dies ist konsequent, weil im Zuge des WEMoG auch der für das Zwangsversteigerungsverfahren einschlägige § 10 ZVG in maßgeblicher Hinsicht geändert wird. Nach wie vor regelt § 10 ZVG das Rangverhältnis der im Rahmen der Zwangsversteigerung bevorrechtigten Forderungen. Lediglich redaktionell angepasst, im Übrigen materiell-rechtlich aber unverändert, wird auch künftig die Regelung in § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG die "fälligen Ansprüche der Eigentümergemeinschaft auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums oder des Sondereigentums, die nach den §§ 16 Abs. 2, 28 Abs. 1 und 2 WEG geschuldet werden, einschließlich der Vorschüsse und Rückstellungen", also

• gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG n. F. beschlossene Nachschussbeträge auf Grundlage der (Jahresgesamt- und) Jahreseinzelabrechnung,
• gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG n. F. Hausgeldvorschüsse auf Grundlage eines (Gesamt- und) Einzelwirtschaftsplans,
• die Beiträge zur Erhaltungsrücklage sowie
• fällige Beiträge zu einer beschlossenen Sonderumlage

privilegieren. Nach wie vor bleibt der Vorrang der Wohnungseigentümergemeinschaften nach § 10 Abs. 1 Nr....