Zusammenfassung
Im ursprünglichen "Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und des Bürgerlichen Gesetzbuchs zur Förderung der Barrierefreiheit und Elektromobilität" (BT-Drs. 19/401) waren Anfang 2018 die vorrangigen Ziele einer neuerlichen Reform des Wohnungseigentumsgesetzes die Barrierefreiheit und E-Mobilität. Was nunmehr herausgekommen ist, stellt die umfassendste Änderung bzw. Modifizierung des WEG seit seinem Inkrafttreten im Jahr 1951 dar.
Der BGH hatte bereits vor 40 Jahren von den Wohnungseigentümergemeinschaften als "komplizierten Gebilden" gesprochen. Ob das WEMoG hier für ein einfacheres Verwalten und insbesondere ein gedeihlicheres Zusammenleben der Wohnungseigentümer sowie deren Zusammenarbeit mit dem Verwalter sorgen wird, bleibt abzuwarten. Die Stellung des Verwalters ist angesichts der jederzeitigen Möglichkeit seiner Abberufung geschwächt. Daneben wird es künftig den zertifizierten Verwalter geben, der durch entsprechende Prüfung vor der IHK über einen Sachkundenachweis verfügen wird.
Der Markt dürfte sich insoweit bereinigen, als nach einer Übergangsfrist nur noch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen wird. Die Aufgaben des Verwalters werden sich nicht ändern. Das Postulat der "Maßnahmen untergeordneter Bedeutung ordnungsmäßiger Verwaltung mit keinen erheblichen Verpflichtungen" für die Gemeinschaften der Wohnungseigentümer, sollte Verwalter in Zweifelsfällen stets motivieren, für eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu sorgen. Die Stellung des Verwaltungsbeirats wird erheblich aufgewertet, da ihm künftig die Überwachung des Verwalters obliegen wird. Mögliche Haftungsrisiken werden durch eine Begrenzung der Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit für unentgeltlich tätige Beiratsmitglieder abgefedert.
Mit Blick auf den derzeit ansteigenden Verlauf mit COVID-19-Infektionen, sollte alsbald für eine Beschlussfassung über die Ermöglichung der Teilnahme an Eigentümerversammlungen in elektronischer Form gesorgt werden. Im Übrigen wird die Willensbildung innerhalb der Eigentümergemeinschaft erheblich vereinfacht. Grundsätzlich erfolgt die Beschlussfassung mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Einzige Ausnahme bilden bestimmte Beschlüsse über bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums. Künftig wird jede Eigentümerversammlung beschlussfähig sein, auch wenn nur ein Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten ist. Für die Zustimmung zu Beschlussanträgen im Umlaufverfahren des § 23 Abs. 3 WEG genügt künftig die Textform. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Willensbildung sogar mehrheitlich erfolgen.
Das Gesetz wurde durch Einsetzung einer hochkarätig besetzten Bund-Länder-Arbeitsgruppe (ZWE 2019, 429) in Ergänzung eines ebenso hochkarätigen Sachverständigen-Teams im Rahmen des Gesetzgebungsverfahrens (BT-Drs. 19/18791) in überragender Qualität vorbereitet und begleitet. Dass zwar stets neue unbestimmte Rechtsbegriffe für Verdruss sorgen, weil mit Klärung auf Kosten der Wohnungseigentümer verbunden, sei an dieser Stelle nicht weiter kommentiert. Mit Blick auf letzte Änderungen durch den Rechtsausschuss (BT-Drs. 19/22634), sei allerdings ergänzend angemerkt, dass sich die dann doch wohl unverändert belassene Thematik des Verwaltervertrags als einem mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer, etwas unrund in das neue Gefüge einpasst.
1 Stärkung: Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
Der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer wird in Zukunft eine erheblich größere Bedeutung zukommen. So werden z. B. neben der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, die ihr obliegen wird[1], Anfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklagen gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu erheben sein.[2] Die Bruchteilsgemeinschaft der Wohnungseigentümer wird nur noch eine untergeordnete Rolle spielen.
1.1 Der Begriff "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer"
Während Rechtsprechung und Literatur auch die Begriffe
- "Wohnungseigentümergemeinschaft",
- "Verband" oder
- "(teil)rechtsfähige Gemeinschaft"
verwenden, wird in den hier vorliegenden Ausführungen ausschließlich der Begriff "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" verwendet, wenn es um die Rechte und Pflichten sowie die Bezeichnung der nunmehr uneingeschränkt rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft – mithin der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – geht. Nach § 9a Abs. 1 Satz 3 WEG n. F. führt sie im Außenverhältnis entweder die Bezeichnung "Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" oder "Wohnungseigentümergemeinschaft". Soweit hingegen das Innenverhältnis – insbesondere mit Blick auf die Beschlussfassung – betroffen ist, wird hier die Rede von der "Wohnungseigentümergemeinschaft" sein.
1.2 Weitgehende Vertragsautonomie
1.2.1 Lockerung der Vereinbarungskompetenz
Im Zuge der WEG-Reform 2007[1] waren Einzelregelungen in den §§ 12 Abs. 4 Satz 2, 16 Abs. 5 und 22 Abs. 2 Satz 2 WEG a. F. in das Gesetz aufgenommen worden. Mit diesen Regelungen sollte sichergestellt werden, dass die entsprechend geschaffenen Beschlusskompetenzen der Vorschriften
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