Trotz Ermöglichung der Beschlussfassung über die Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen in elektronischer Form, verbleibt es bei dem Grundsatz, dass Wohnungseigentümerversammlungen nicht öffentlich sind.[1] Alles in allem sollen die Wohnungseigentümer unbefangen und ohne Einflussnahme gemeinschaftsfremder Dritter Gemeinschaftsangelegenheiten erörtern können. Insoweit können nicht Wohnungseigentümerversammlungen zweier selbstständiger, voneinander unabhängiger Wohnungseigentümergemeinschaften, die vom selben Verwalter verwaltet werden, gemeinschaftlich stattfinden.[2]
Dem Verwaltungsbeirat, der nicht Wohnungseigentümer ist, steht im Rahmen der Wohnungseigentümerversammlung bislang auch nur ein begrenztes Teilnahmerecht zu, nämlich soweit sein spezifischer Aufgabenbereich im Hinblick auf Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung betroffen ist. Nimmt er über diesen Bereich an der Versammlung teil, sind die dann gefassten Beschlüsse wegen eines Verstoßes gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit anfechtbar.[3] Künftig werden Nichtwohnungseigentümer als Verwaltungsbeiräte gar kein Teilnahmerecht mehr haben, da das WEMoG in § 29 Abs. 1 WEG n. F. vorsieht, dass lediglich Wohnungseigentümer zum Verwaltungsbeirat bestellt werden "können".[4] Die Bestellung eines Nichtwohnungseigentümers zum Verwaltungsbeirat führt künftig zur Nichtigkeit dieser Bestellung. Hieraus folgt, dass nach Inkrafttreten des Verbotsgesetzes bislang gefasste Beschlüsse ihre Wirkung verlieren.
Der Gesetzgeber ermöglicht die Beschlussfassung über eine Online-Teilnahme einfach aus dem Grund, dass eine solche allein zeitgemäß ist und seit jeher die Gefahr bestanden hat, dass Wohnungseigentümer den Nichtöffentlichkeitsgrundsatz verletzen. Bereits Gerichte gehen dazu über, das Mitführen von Handys bzw. Smartphones im Rahmen von Gerichtsverhandlungen zu untersagen, da diese "auch Diktiergerät und Kamera" seien. Nichts anderes gilt für Wohnungseigentümerversammlungen, die ausschließlich in Präsenzform durchgeführt werden. Auch hier kann ein jeder Wohnungseigentümer versteckt und geheim Bild- und Tonaufnahmen fertigen. Auch wenn sich mit der Ermöglichung der Teilnahme in elektronischer Form die Gefahr des Missbrauchs noch erhöht, kann ein solcher niemals zeitgemäßer Durchführung von Wohnungseigentümerversammlungen entgegenstehen. Im Übrigen gilt aber der Grundsatz, dass zunächst außer den Wohnungseigentümern selbst, keine außenstehenden Dritten ein Teilnahmerecht haben.
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