WEMoG: Eigentümerversammlung – Teilnahme an virtueller V ... / 2 Minderheitenquorum

Immer dann, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung unter Angabe von Gründen begehrt, hat der Verwalter diesem Begehren nachzukommen. Dieses Prinzip bleibt auch nach der WEG-Reform bestehen.

Bei der Ermittlung des erforderlichen Quorums kommt es insoweit allein auf die Kopfzahl der Wohnungseigentümer an.^[1] Konsequenz: Steht ein Wohnungseigentum im Miteigentum mehrerer, können diese ihr Einberufungsverlangen entsprechend § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG a. F./n. F. nur einheitlich ausüben. Dies gilt auch dann, wenn das Stimmrecht in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder einer nachfolgenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer abweichend von § 25 Abs. 2 WEG a. F./n. F. nach dem Objekt- oder Wertprinzip geregelt ist.^[2]

Vereinzelt finden sich Vereinbarungsregelungen, die strengere Anforderungen an ein Mindestquorum für die Einberufung einer Eigentümerversammlung stellen. Ob diese wirksam sind, ist umstritten. So soll es möglich sein, vom Kopfprinzip abzuweichen und auf Miteigentumsanteile abzustellen.^[3] Ob hieraus geschlossen werden kann, dass auch an das zahlenmäßige Quorum – also etwa "1/3 der Wohnungseigentümer müssen die Einberufung fordern" – erhöhte Anforderungen gestellt werden können, ist bislang ungeklärt und wird auch durch das WEMoG nicht geklärt werden. Der Verwalter sollte hier stets den sichersten Weg gehen und einem Einberufungsverlangen Folge leisten, wenn mehr als ein Viertel der Wohnungseigentümer – nach Köpfen – die Einberufung begehrt.

Unstreitig aber können die Minderheitenrechte durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer über den gesetzlichen Mindeststandard hinaus ausgeweitet werden. So wäre etwa eine Vereinbarung denkbar, wonach eine Wohnungseigentümerversammlung nur auf das Verlangen eines Wohnungseigentümers hin einzuberufen ist.

Einberufung in Textform

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift	§ 24 Einberufung, Vorsitz, Niederschrift
(2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muß von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.	(2) Die Versammlung der Wohnungseigentümer muss von dem Verwalter in den durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer bestimmten Fällen, im übrigen dann einberufen werden, wenn dies in Textform unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer verlangt wird.

Das Einberufungsverlangen muss nach derzeitiger Rechtslage noch schriftlich erklärt werden. Dies setzt gemäß § 126 BGB die eigenhändige Unterschrift des Erklärenden voraus. Insbesondere ein Telefaxschreiben oder auch eine E-Mail erfüllen das Schriftformerfordernis nicht.

Neu: Textform des Einberufungsverlangens eines Minderheitenquorums

Vor dem Hintergrund, dass auch die Einladung zur Eigentümerversammlung bereits seit langem in Textform erfolgen kann, ist die Schriftform nicht mehr zeitgemäß. Das Schriftformerfordernis wird deshalb im Rahmen des WEMoG in § 24 Abs. 2 HS 2 WEG n. F. durch das der Textform ersetzt. Auch wenn insoweit Altvereinbarungen, insbesondere Gemeinschaftsordnungen, in Anlehnung an die bislang noch geltende Regelung in § 24 Abs. 2 HS 2 WEG a. F. Schriftform vorsehen, wird diese Vereinbarung nach § 47 WEG n. F. von der nunmehr gesetzlich angeordneten Textform überlagert werden.

Im Übrigen folgt hieraus aber auch, dass die Eigentümer das Einberufungsverlangen nicht in einer Urkunde erklären müssen. Es genügt, wenn mehrere Eigentümer unabhängig voneinander die Durchführung einer Eigentümerversammlung mit inhaltsgleichen Tagesordnungspunkten verlangen. In dem Einberufungsverlangen müssen dem Verwalter der Zweck und die Gründe für die Durchführung der Eigentümerversammlung mitgeteilt werden. Hieran sind nur geringe Anforderungen zu stellen. Die Eigentümer müssen lediglich zum Ausdruck bringen, welche Angelegenheiten in der Versammlung behandelt werden sollen und warum nicht bis zur nächsten ordentlichen Eigentümerversammlung abgewartet werden kann.

Kein Verwalterermessen

Bei der Einberufung der Versammlung nach § 24 Abs. 2 HS 2 WEG steht dem Verwalter kein Erforderlichkeitsermessen zu. Dies wird sich auch unter Geltung des WEMoG nicht ändern. Werden allerdings beim Einberufungsverlangen keine Gründe genannt oder aber lediglich solche, mit denen sich die Eigentümerversammlung bereits abschließend befasst hat, kann das Einberufungsverlangen als missbräuchlich betrachtet werden.

Ladungsfrist nach Einberufungsverlangen

Den Zeitpunkt der Versammlung bestimmt der Verwalter, ihm ist dabei ein Ermessensspielraum eingeräumt. Der Ermessensspielraum ist bei einer erst zweieinhalb Monate nach Eingang des Einberufungsverlangens stattfindenden Versammlung überschritten. Nach bislang noch geltender Rechtslage sollte der Verwalter in der Regel die Versammlung binnen 2 Wochen einberufen und binnen M...