WEMoG: Der Verwalter – Zert... / 2.1 Grundsätze

Die materiell-rechtliche Zertifizierungsregelung im Rahmen des WEG stellt klar, dass eine Zertifizierung des Verwalters nichts mit gewerberechtlichen Voraussetzungen einer Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter im Sinne von § 34c Abs. 1 Nr. 4 Gewerbeordnung (GewO) zu tun hat. Wenn sich ein Verwalter nicht zertifizieren lässt, steht dies allein der Erteilung einer Gewerbeerlaubnis nicht entgegen. Zwar regelt § 34c Abs. 2 GewO Ausschlusskriterien, wann eine Gewerbeerlaubnis zu versagen ist und ein Indiz mangelhafter Zuverlässigkeit kann auch das Fehlen elementarer Sachkenntnisse für eine ordnungsgemäße Berufsausübung sein. Da der Wohnimmobilienverwalter aber gerade keinerlei Ausbildungsabschlüsse vorweisen oder eine Art Aufnahmeprüfung zu absolvieren hat, kann die Erlaubnisbehörde auch nicht überprüfen, ob es dem Einzelnen tatsächlich an elementaren Grundkenntnissen für seine Berufsausübung fehlt. Dies offenbart sich zwangsläufig erst im Rahmen der Gewerbeausübung und kann im Extremfall zum Widerruf der Gewerbeerlaubnis bzw. zur Gewerbeuntersagung führen. Das ist im Rahmen ihrer Erteilung aber zunächst irrelevant.

Insbesondere den Immobilienverbänden war diese Tatsache seit Jahrzehnten ein Dorn im Auge. Diverse, bereits Ende der 1950er und während der 1960er Jahre angestoßene Initiativen vor allem des RDM, wurden vereinzelt bei Gesetzesinitiativen zwar berücksichtigt, allerdings nie Gesetz. Stets war die Bundesregierung der Auffassung, ein Sachkundenachweis sei nicht erforderlich. Der Markt reguliere sich mehr oder weniger selbst im Hinblick auf unqualifizierte Gewerbetreibende.

Im Koalitionsvertrag wurde dann im November 2013 angekündigt, entsprechende gesetzgeberische Aktivitäten anzustoßen. In der Folge war das "Gesetz zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum" am 1. August 2018 in Kraft getreten. Ein Sachkundenachweis ist jedoch auch nicht Gegenstand dieses Gesetzes.

Befeuert wurde die Diskussion ein weiteres Mal nach Vorlage des Referentenentwurfs und erst recht des Gesetzentwurfs zum WEMoG, in dem die Rechtsstellung des Verwalters wesentlich weitgehender geregelt war als nunmehr Gesetz werden wird. Noch im Rahmen der 1. Anhörung am 6. Mai 2020 hatten die Koalitionsparteien und Bündnis 90/Die Grünen sich auf einen Sachkundenachweis geeinigt. Schlussendlich hat der Gesetzgeber nunmehr einen besonders eleganten Weg eingeschlagen, in dem er es den Wohnungseigentümern überlässt, ob sie nach § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG n. F. einen zertifizierten Verwalter als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung bestellen oder nicht.[1]

§ 26a Abs. 1 WEG n. F. definiert zwar den zertifizierten Verwalter, die inhaltliche Ausgestaltung des Verfahrens und der Prüfungsinhalte des zu erteilenden Zertifikats obliegt noch dem Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Es liegt nahe, dass sich die entsprechenden Bestimmungen in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) finden werden, weil dort schon die Regelungen über die Weiterbildungspflicht der Verwalter verortet sind.

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