WEMoG: Beschlussfassung – Beschlussfähigkeit, Umlaufverf ... / 1.2 Beschlussfähigkeit der Eigentümerversammlung

WEG a. F.	WEG n. F.
§ 25 Mehrheitsbeschluß	§ 25 Beschlussfassung
(3) Die Versammlung ist nur beschlußfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile, berechnet nach der im Grundbuch eingetragenen Größe dieser Anteile, vertreten.	entfällt
(4) 1Ist eine Versammlung nicht gemäß Absatz 3 beschlußfähig, so beruft der Verwalter eine neue Versammlung mit dem gleichen Gegenstand ein. 2Diese Versammlung ist ohne Rücksicht auf die Höhe der vertretenen Anteile beschlußfähig; hierauf ist bei der Einberufung hinzuweisen.	entfällt

Nach derzeit noch geltender Rechtslage ist die Wohnungseigentümerversammlung nur beschlussfähig, wenn die erschienen bzw. vertretenen Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Ist diese Voraussetzung nicht erfüllt, hat der Verwalter die Versammlung zu schließen und zu einer Zweitversammlung zu laden, die dann ohne Rücksicht auf die erschienenen bzw. vertretenen Wohnungseigentümer beschlussfähig ist. Der Reformgesetzgeber hält hieran nicht mehr fest.

Neu: Eigentümerversammlung ist stets beschlussfähig

Die bislang geltenden Vorschriften nach § 25 Abs. 3 und 4 WEG a. F. entfallen, sodass eine Wohnungseigentümerversammlung in Zukunft stets beschlussfähig ist, auch wenn in der Versammlung nur ein einziger Wohnungseigentümer entweder anwesend oder – durch den Verwalter als Versammlungsleiter – vertreten ist. Der Gesetzgeber verspricht sich hiervon eine Stärkung der Funktionsfähigkeit der Verwaltung.

Zu beachten ist allerdings, dass Beschlüsse auf Grundlage des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG n. F. einer doppelt qualifizierten Mehrheit bedürfen: 2/3 aller abgegebenen Stimmen müssen für den Beschlussgegenstand votieren und dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Auch sind bestimmte Mehrheitsquoren auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel zu beachten.

Bestehende Vereinbarungen

Von erheblicher praktischer Relevanz sind in diesem Zusammenhang Regelungen in Gemeinschaftsordnungen, die sich überwiegend unreflektiert in der (zumeist unveränderten) Übernahme des Gesetzestextes erschöpfen.^[1] Insbesondere die Passagen, die Regelungen über die Wohnungseigentümerversammlung enthalten, geben exakt den Wortlaut des Gesetzestextes über die Beschlussfähigkeit wider – den Wortlaut, der durch das WEMoG aufgehoben werden wird.

Vor dem Hintergrund, dass das reformierte WEG nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG n. F. von den Vorschriften des WEG n. F. abweichende Vereinbarungen zulässt, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist, stellt sich die Frage, ob die ursprünglichen Vereinbarungen – und somit die derzeitige Rechtslage – fortgelten oder die gesetzliche Neuregelung maßgeblich sein wird. Für all diese Fälle ist die Neuregelung in § 47 WEG n. F. zu beachten, die die Auslegung von Altvereinbarungen zum Gegenstand hat. Hiernach sind Vereinbarungen, die vor dem Inkrafttreten der Änderungen durch das WEMoG getroffen worden sind und die von diesen Änderungen inhaltlich abweichen, nur dann maßgeblich, wenn sich aus der Vereinbarung ein entsprechender Wille ergibt. § 47 Satz 2 WEG n. F. stellt insoweit bereits klar, dass ein solcher Wille in der Regel nicht anzunehmen ist.

Auch wenn also eine bestehende Gemeinschaftsordnung – mehr oder weniger – unter Übernahme des Wortlauts der derzeit noch geltenden Regelungen in § 25 Abs. 3 und 4 WEG a. F. bestimmt, dass eine Wohnungseigentümerversammlung nur dann beschlussfähig ist, wenn die erschienenen bzw. vertretenen Wohnungseigentümer die Mehrheit der Miteigentumsanteile repräsentieren, wäre die Fortgeltung dieser Regelung lediglich dann anzunehmen, wenn sich aus der Gemeinschaftsordnung ein entsprechender Wille der Wohnungseigentümer ausdrücklich ergeben sollte – dies dürfte in der Praxis lediglich dann der Fall sein, wenn entgegen des bisherigen Gesetzeswortlauts bestimmte Quoren für die Beschlussfähigkeit statuiert sind, die über die bislang geltenden gesetzlichen Regelungen hinausgehen. Ist in der Gemeinschaftsordnung indes ein geringeres Quorum als die Hälfte der Miteigentumsanteile geregelt, dürfte diese Regelung wohl keine Geltung mehr haben. Hier wie dort ist es jedoch müßig, über das was künftig gelten soll, spekulieren zu müssen. Wollen die Wohnungseigentümer jedenfalls ein bestimmtes Beschlussfähigkeits-Quorum, können sie entsprechendes vereinbaren, da das WEMoG insoweit keine Kompetenzbeschränkung enthält. Lediglich ein Mehrheitsbeschluss wäre allerdings wegen fehlender Beschlusskompetenz nichtig.

[1] Siehe schon Widerspruch: WEMoG und Altvereinbarungen.