Insbesondere beim Thema "Lademöglichkeiten" werden sich in Zukunft Probleme mit Nachzüglern ergeben, da sich immer mehr Wohnungseigentümer, wenn nicht ein Elektro-Kfz, so doch zumindest ein Pedelec anschaffen werden.
Kapazitätsprobleme entstehen nicht
Existiert bereits eine Lademöglichkeit, sodass eine bauliche Veränderung zur Schaffung einer solchen nicht erforderlich ist, hat zunächst einmal jeder Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG n. F. ein Recht auf Mitgebrauch an der vorhandenen Einrichtung. Diejenigen Wohnungseigentümer, die die Ladestation bereits nutzen, können Nachzüglern nicht verbieten, vorhandene Lademöglichkeiten mitnutzen zu dürfen.
Entstehen durch den Mitgebrauch weiterer Wohnungseigentümer keine Kapazitätsprobleme, haben diese jedenfalls Anspruch auf eine Gebrauchsregelung gemäß § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG n. F. Freilich haben sie insoweit aber einen angemessenen Ausgleichsbetrag für die Installationskosten zu leisten.
Die Lademöglichkeit in der Tiefgarage
In der gemeinschaftlichen Tiefgarage ist bereits eine Ladestation bzw. Wallbox vorhanden. Einer der Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes hat sich ein E-Auto angeschafft.
Diesem Wohnungseigentümer ist gegen Zahlung eines angemessenen Ausgleichsbetrags für die Schaffung der Lademöglichkeit die Nutzung der vorhandenen Ladestation zu gestatten. Selbstverständlich ist er verpflichtet, auch den von ihm verbrauchten Strom zu bezahlen. Einen entsprechenden Beschluss der Wohnungseigentümer hat er auch dann zu initiieren, wenn die vorhandene Infrastruktur von einzelnen Wohnungseigentümern finanziert worden ist und nicht von der Eigentümergemeinschaft. Hätte beispielsweise einer der übrigen Wohnungseigentümer im Bereich seines Stellplatzes eine Wallbox installiert, hätte der Wohnungseigentümer, der sich ein E-Auto neu anschafft, zwar kein Recht zur Nutzung des Stellplatzes zum Laden seines Autos, er hätte aber Anspruch auf Verlegung eines Kabels, um im Bereich seines Stellplatzes eine Wallbox installieren zu können.
Würde sein Beschlussantrag negativ beschieden, stünde ihm die Erhebung einer Beschlussersetzungsklage zur Verfügung. Hier würde der Neuerwerber des E-Autos sowohl einen Antrag auf Mitnutzung der vorhandenen Infrastruktur auf Grundlage des § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG n. F. stellen, als auch einen solchen nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG n. F. bezüglich der Montage der Wallbox im Bereich seines Stellplatzes.
Kapazitätsprobleme werden entstehen
Entstehen durch den nachträglichen Mitgebrauch eines Wohnungseigentümers Kapazitätsprobleme und kommt eine Erweiterung der bestehenden Infrastruktur nicht infrage, weil dies (derzeit) – aus welchen Gründen auch immer – technisch nicht möglich ist, können sich die übrigen Wohnungseigentümer nicht auf den Standpunkt stellen, "wer zuerst kommt, mahlt zuerst". Vielmehr sind unter Berücksichtigung der Grundsätze über die Treuepflicht und die Gleichbehandlung Kapazitätsprobleme, die durch Nachzügler entstehen, nach allgemeinen Regeln zu lösen. Jedenfalls spielt es keine Rolle, wie lange die Ladeeinrichtung bereits von den bisherigen Wohnungseigentümern genutzt wird. Entstehen durch "Nachzügler" Kapazitätsprobleme, wird dies für erhebliches Konfliktpotenzial in den Eigentümergemeinschaften sorgen.
Anknüpfend am Bezugspunkt des Gemeinschaftseigentums, wird es insoweit zunächst auch unerheblich sein, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die bauliche Veränderung finanziert hat oder einer bzw. einzelne Wohnungseigentümer. Vermag man ggf. noch die Wallbox selbst oder die Ladesäule als Sondereigentum ansehen, stellt die übrige Infrastruktur, insbesondere das erforderliche Leitungssystem, Gemeinschaftseigentum dar. Nach Auffassung des Gesetzgebers ist es jedenfalls nicht zulässig, den Anspruch gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG n. F. mit dem Argument beschränkter Kapazitäten im Bereich der gemeinschaftlichen Elektroinstallationen abzulehnen.
- Entweder teilen sich in einem solchen Fall alle an der Nutzung interessierten Wohnungseigentümer die beschränkten Kapazitäten der bestehenden Elektroinstallationen oder
- sie rüsten diese gemeinsam auf.[1]
Teilen der beschränkten Kapazitäten
Ist die Ladekapazität beschränkt, bietet sich die Beschlussfassung eines Turnussystems an. Dieses müsste sich am konkreten Einzelfall der jeweiligen Wohnanlage orientieren.
Gemeinschaftliche Tiefgarage
Aus Kapazitätsgründen können derzeit nur 3 E-Mobile durch die Wohnungseigentümer 1, 2 und 3 gleichzeitig geladen werden.
Möchten die Wohnungseigentümer 4 und 5 von der vorhandenen Infrastruktur profitieren und würden sie eigene Wallboxen im Bereich ihrer Stellplätze montieren, müsste eine Beschlussfassung darüber herbeigeführt werden, zu welchen Zeiten die einzelnen Wohnungseigentümer berechtigt sind, ihre E-Mobile zu laden.
Außenstellplätze als Sondernutzungsrecht oder Sondereigentum
Entsprechende Grundsätze würden dann gelten, wenn eine Ladestation zum Laden von Außenstellplätzen existieren w...
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