Weiter Ermessensspielraum bei Kostenverteilungsänderung aufgrund § 16 Abs. 3 WEG
  

Begriff

Den Wohnungseigentümern ist bei Änderungen des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter Gestaltungsspielraum eingeräumt. Sie dürfen jeden Maßstab wählen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt (BGH, Urteil v. 16.9.2011, V ZR 3/11).

Kostenverteilungsänderung

In der Teilungserklärung ist vorliegend die Größe des Miteigentumsanteils bei den Teileigentümern niedriger angesetzt worden als bei den Wohnungseigentümern mit vergleichbar großen Wohnungen. Während bei den Wohnungen rechnerisch auf 1/10.000stel Miteigentumsanteil 3,37 qm entfallen, beträgt dieser bei den meisten Räumen der Teileigentumseinheiten rund 34,2 qm. Für die Verteilung der Nutzungen, Lasten und Kosten sieht die in der Teilungserklärung enthaltene Gemeinschaftsordnung keine vom Gesetz abweichende Regelung vor. Die Wohnungseigentümer haben nunmehr beschlossen, dass die Kosten für die Müllabfuhr, Straßenreinigung, Schneebeseitigungsmittel, Hausreinigung, Gartenpflege, Versicherungen, Schädlingsbekämpfung, Niederschlagswasser sowie die Wartungskosten für die Notstrom- und Brandsicherung in Zukunft nicht mehr nach Miteigentumsanteilen, sondern nach der Fläche der jeweiligen Sondereigentumseinheiten abgerechnet werden. Hinsichtlich der Kosten für Aufzug, Hausbeleuchtung, Waschanlage, Haustelefon und Hauswart verblieb es bei einer Verteilung nach Miteigentumsanteilen und hinsichtlich der Heiz- und Wasserkosten bei einer Verteilung nach Verbrauch.

Anfechtungsklage

Der hier klagende Wohnungseigentümer ist Eigentümer von 2 Teileigentumseinheiten, die er als Abstellräume nutzt. Er ist jedenfalls der Auffassung, dass der Beschluss über die Kostenverteilungsänderung den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.

Mehrbelastung des klagenden Wohnungseigentümers

Dem konnte sich der BGH nicht anschließen. Zwar ist die Mehrbelastung des Wohnungseigentümers nicht unerheblich. Immerhin führt der neue Kostenverteilungsschlüssel dazu, dass sich sein Kostenbeitrag hinsichtlich der von der Änderung erfassten Positionen um etwa das Sechsfache bzw. das Sechseinhalbfache gegenüber dem ursprünglichen Kostenbeitrag erhöht. Zu berücksichtigen ist aber, dass die nach dem ursprünglichen Verteilungsmaßstab geringere Kostenbelastung auf einem Verteilungsschlüssel beruht, der einzelne Miteigentümer gegenüber den übrigen Miteigentümern unbillig privilegiert, während der neue Verteilungsschlüssel zu einer höheren Kostengerechtigkeit führt.

Unausgewogene Kostenverteilung durch neuen Abrechnungsschlüssel beseitigt

Die in der Teilungserklärung erfolgte deutlich geringere Bewertung der Teileigentumseinheiten im Verhältnis zu den Wohnungen hat zur Folge, dass ein Teileigentümer von den Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums nur 1/10 dessen zu tragen hat, was ein Wohnungseigentümer für eine Wohnung mit einer vergleichbaren Flächengröße zahlt. Darin liegt jedenfalls für die hier betroffenen Betriebskosten eine unausgewogene Kostenverteilung, die der neue Abrechnungsschlüssel beseitigt. Auf die Frage, ob der klagende Wohnungseigentümer seine beiden Teileigentumseinheiten nur als Abstellraum nutzen darf, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Die Kosten für Straßen- und Hausreinigung, Schneebeseitigung, Gartenpflege, Niederschlagswasser, Müllbeseitigung, Versicherungen, Schädlingsbekämpfung sowie Wartungskosten für die Notstrom- und Brandsicherung fallen unabhängig von der Art und Intensität der Nutzung der Sondereigentumseinheiten an. Die Beteiligung der Teileigentümer an diesen Kosten nur mit einem geringen Bruchteil wird dem Nutzen, den auch sie von den Aufwendungen haben, nicht gerecht. Demgegenüber führt der neue Verteilungsschlüssel, der an die Wohn-/Nutzfläche der jeweiligen Sondereigentumseinheit anknüpft, zu einer höheren Abrechnungsgerechtigkeit.

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