WEG-Vorschriften, abdingbare

Zusammenfassung

Begriff

Abdingbare Vorschriften des WEG sind solche, deren Regelungen durch Vereinbarung aufgehoben oder abgeändert werden können. So sieht § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG ausdrücklich vor, dass die Wohnungseigentümer von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Vereinbarungen treffen können, soweit nicht etwas anderes im Gesetz ausdrücklich bestimmt ist. Die Wohnungseigentümer haben danach grundsätzlich das Recht, ihr Verhältnis untereinander durch Vereinbarung abweichend vom Gesetz zu regeln. Sie haben hierbei die Beschränkungen, die sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz und den allgemeinen Rechtsvorschriften ergeben (s. "WEG-Vorschriften, unabdingbare"), zu beachten. Vom Gesetz abweichende Vereinbarungen dürfen ferner den unentziehbaren Kernbereich des Wohnungseigentums nicht beschränken.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Wohnungseigentümer können gem. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG von den Vorschriften dieses Gesetzes abweichende Vereinbarungen treffen, soweit nicht etwas anderes ausdrücklich bestimmt ist.

1 Kostenverteilungsschlüssel (§ 16 WEG)

Die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums sind gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG nach Miteigentumsanteilen von den Eigentümern zu tragen. Teilungserklärungen sehen hiervon abweichend häufig vor, dass die Kosten teilweise nach der Wohnfläche, teilweise nach Verbrauch, teilweise nach Köpfen umzulegen sind. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG verleiht den Wohnungseigentümern auch eine entsprechende Beschlusskompetenz.^[1]

[1]

S. "Kostenverteilung".

2 Bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 1 WEG)

Nach § 20 Abs. 1 WEG ist bei baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums ein genehmigender Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer erforderlich. Auch diese Vorschrift ist abdingbar. Die Wohnungseigentümer können die Beschlussanforderungen daher auch erhöhen. Die Genehmigung von baulichen Veränderungen kann auch nur oder zusätzlich an eine Zustimmung des Verwalters oder eines anderen Dritten geknüpft werden. Schließlich kann die Bestimmung auch in Gänze abbedungen werden. Ist dies der Fall, sind die allgemeinen nachbarrechtlichen Vorschriften des Privatrechts, also insbesondere §§ 906 ff. BGB und das etwaige landesrechtliche Nachbarrecht, sowie das öffentliche Recht entsprechend anzuwenden, soweit sie drittschützenden Charakter haben. Bauliche Veränderungen dürfen dann im Rahmen des öffentlich-rechtlich Zulässigen durchgeführt werden. Die übrigen Wohnungseigentümer können die Einhaltung drittschützender Normen verlangen.^[1]

[1] LG Hamburg, Urteil v. 3.7.2019, 318 S 47/18.

3 Wohnungseigentümerversammlung (§ 23 Abs. 1, 2 WEG)

Eine Vereinbarung, welche die Durchführung von Eigentümerversammlungen ausschließt, wäre nichtig, denn sie würde den Wohnungseigentümern die Möglichkeit, Entscheidungen zur Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Mehrheitsbeschluss zu treffen, nehmen (§ 23 WEG). Die Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümerversammlung kann also nicht unbegrenzt eingeschränkt werden. Sie kann jedoch erweitert werden. So kann die Gemeinschaftsordnung vorsehen, dass die Wohnungseigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss Entscheidungen treffen kann, für die nach dem Gesetz grundsätzlich die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich wäre. Hierunter fällt beispielsweise eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach vereinbarte Gebrauchsmöglichkeiten des Sonder- oder Gemeinschaftseigentums durch die Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss abgeändert werden kann.

[1]

4 Stimmrechtsverbote (§ 25 Abs. 4 WEG)

Nach dieser Vorschrift (§ 25 Abs. 4 WEG) ist ein Eigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung nicht stimmberechtigt, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit ihm oder einen Rechtsstreit, den die anderen Eigentümer mit ihm führen, betrifft. Dieses Stimmrechtsverbot kann in Grenzen durch Vereinbarung aufgehoben werden. Der rechtsgeschäftlichen Gestaltungsmöglichkeit unterliegt insoweit das Stimmverbot bei der Vornahme eines Rechtsgeschäfts, soweit es nicht um eine Maßnahme aus wichtigem Grund oder um eine Entlastung geht. Unzulässig wäre andererseits eine Vereinbarung, wonach das Stimmrecht eines Wohnungseigentümers, der mit seinen Zahlungspflichten gegenüber der Eigentümergemeinschaft in Verzug ist, ruht.^[1]

[1] BGH, Urteil v. 14.7.2017, V ZR 290/16, ZWE 2017 S. 411.

5 Aufgaben und Befugnisse des Verwalters (§ 27 WEG)

Die nach dieser Vorschrift dem Verwalter übertragenen Aufgaben können durch Vereinbarung und gemäß § 27 Abs. 2 WEG auch durch Beschluss erweitert oder eingeschränkt werden. So kann der Verwalter beispielsweise ermächtigt werden, eigenständig Erhaltungsmaßnahmen in einer bestimmten Größenordnung zu treffen, auch wenn es sich abhängig von der Größe der verwalteten Gemeinschaft nicht mehr um eine unbedeutende Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung handelt und die durchaus mit erheblichen Verpflichtungen verbunden sein kann.