Waschen und Trocknen der Wäsche in der Mietwohnung – Was ist erlaubt?

Zusammenfassung

Der Mieter ist im Rahmen seiner allgemeinen Obhutspflicht gehalten, die Mietsache pfleglich zu behandeln und Schäden von ihr fernzuhalten. Die Befugnis zum vertragsgemäßen Gebrauch und die Obhutspflicht bestehen nebeneinander und bilden die Grenzen der jeweiligen Rechte und Pflichten ("Wohnen und Schonen"). Hieraus folgt auch, dass der Mieter den Betrieb von Spül- oder Waschmaschinen sorgfältig überwachen muss, um drohende erhebliche Schäden zu verhindern.

1 Waschmaschine

1.1 Zulässiger Mietgebrauch

Der Mieter ist berechtigt, eine Waschmaschine in der Wohnung aufzustellen und zu betreiben, da der vertragsgemäße Mietgebrauch betroffen ist (LG Aachen, Urteil v. 10.3.2004, 7 S 46/03, NZM 2004, 459; LG Detmold, Urteil v. 18.3.1998, 10 S 276/97, WuM 2002, 51; AG Hameln, WuM 1994, 426; AG Bergheim, WuM 1980, 136). Dieser Grundsatz gilt auch für Niedrigenergiehäuser, wobei der Mieter aufgrund des zum Vertragsbestandteil gewordenen Energiekonzepts die Einfügung in dieses System sichern muss (LG Aachen, a. a. O.).

Störgeräusche einer Waschmaschine sind deshalb von anderen Mitbewohnern grundsätzlich hinzunehmen. Für Mieter lösen sie kein Minderungsrecht aus (AG Mönchengladbach-Rheydt, Urteil v. 15.10.1993, 20 C 363/93, DWW 1994, 24). Gleiches gilt, wenn es zwei Mal pro Woche zu Vibrationen der Decke der darunter liegenden Wohnung kommt und die Deckenlampe und Fensterscheibe ebenfalls vibrieren (AG Mönchengladbach-Rheydt, a. a. O.).

Allerdings hat der Mieter keinen Anspruch darauf, einen Anschluss für die Waschmaschine zu schaffen, wenn ein solcher bei Vertragsbeginn nicht vorhanden gewesen ist. Der Mieter darf aber auf seine Kosten einen Anschluss verlegen lassen (AG Bayreuth, Urteil v. 27.7.1977, 1 C 215/77, WuM 1985, 260 für ein Ein-Zimmer-Appartement; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 535 Rz. 324).

1.2 Vertragsregelungen

Formularklauseln, die das Recht auf eine Waschmaschine einschränken oder untersagen, sind nichtig (LG Aachen, a. a. O.). Dies soll auch für einzelvertragliche Regelungen gelten (AG Hamburg, Urteil v. 17.12.1999, 23 C 380/93, WuM 1994, 426). Dadurch wird gegen § 305c Abs. 1 und § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB verstoßen. Bei Individualvereinbarungen, die im Einzelnen ausgehandelt wurden, müssen aber die Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden. Immerhin weiß der Mieter, auf was er sich einlässt. Sind also Gemeinschaftswaschmaschinen in der Waschküche vorhanden und regeln die Parteien einvernehmlich deren ausschließliche Benutzung, um Geräusche aus der Wohnung des Mieters zu vermeiden, ist nicht einzusehen, weswegen die Vereinbarung nichtig sein soll (so im Ergebnis auch Weidenkaff in: Palandt, BGB, § 535 Rz. 22; Kinne in: Kinne/Schach/Bieber, Miete und Mietprozessrecht, § 535 Rz. 31: Verbot durch Individualvereinbarung möglich nur aufgrund besonderer baulicher Umstände und anderweitiger Waschmöglichkeit).

 

Praxis-Beispiel

Nicht zulässige Klauselformulierungen

Unwirksam sind die (nicht ausgehandelten) Formularklauseln:

  • "Der Mieter ist berechtigt, in den Mieträumen Haushaltsmaschinen wie Wasch- und Geschirrspülmaschinen, Trockenautomaten aufzustellen, wenn und soweit die Kapazität der vorhandenen Installationen ausreicht und Belästigungen der Bewohner und Nachbarn sowie Beeinträchtigungen der Mietsache und des Grundstücks nicht zu erwarten sind. Der Vermieter kann verlangen, dass der Mieter seine Waschmaschine und seinen Trockenautomat ausschließlich in der Waschküche aufstellt."

    Im entschiedenen Fall handelte es sich um eine fünfköpfige Mieterfamilie, die aufgrund der konkreten Umstände nur die Möglichkeit hatte, alle drei Wochen die Waschküche zu nutzen, weswegen die Mieter eine Waschmaschine zusammen mit einer Einbauküche installierten. Die Klage auf Entfernung der Maschine hatte keinen Erfolg, da die Waschküche nicht oft genug genutzt werden konnte. Allerdings bewertet sich die Wirksamkeit einer Formularklausel nach ihrem objektiven Inhalt, wobei auf die Sicht des Durchschnittsmieters abzustellen ist, sodass Klauseln dieser Art nicht am Einzelfall zu messen sind. Die Vereinbarung ist also stets nicht wirksam, weil der Mieter unangemessen benachteiligt wird.

  • "Der Mieter darf in seiner Wohnung keine Waschmaschine betreiben."
  • "Der Mieter darf in seiner Wohnung keine gegen auslaufendes Wasser nicht gesicherte Waschmaschine betreiben."

    (LG Detmold, a. a. O.), wobei es keinen Unterschied macht, ob die Vereinbarung formularmäßig vorgeschrieben oder einzelvertraglich ausgehandelt wurde.

  • "Der Mieter darf in seiner Wohnung keine Wäsche waschen."
  • "Das Waschen in der Wohnung ist nur bei einer sachgemäßen Benutzung einer neuzeitlichen Waschmaschine zulässig, sofern hierdurch die Mieträume und das Wohngebäude nicht gefährdet und Geräuschbelästigungen vermieden werden."

    (LG Frankfurt, Urteil v. 27.2.1990, 2/13 O 474/89, WuM 1990, 271, 278, siehe hierzu auch OLG Frankfurt, Urteil v. 19.12.1991, 6 U 108/90, WuM 1992, 56).

Regelungen der beschriebenen Art sind auch in Hausordnungen nicht rechtswirksam (allgemein hierzu Grüter in: Schach, Mietrecht, R3 Rz. 270).

Noch nicht entschieden ist...

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