Unter den Begriff der Wartung fallen die in regelmäßigen Abständen durchgeführten Arbeiten zur Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit. Dazu zählen Pflege, Reinigung und Einstellung der Anlage, ggf. der Austausch kleinerer Verschleißteile. Als Wartungsarbeiten sind daher anzusehen z. B. das Nachfüllen von Flüssigkeiten, Schmieren und Einfetten von beweglichen Teilen, Reinigen von Einzelteilen, Austausch und Reinigen von Filter, Düsen etc., Beseitigen von Schmutzpartikeln oder Ablagerungen sowie die Entkalkung.[1]
Betriebskostenkatalog
Bei Wohnraummietverhältnissen ist die Umlage von Wartungskosten auf den Mieter unproblematisch, soweit die Wartungskosten im Betriebskostenkatalog ausdrücklich aufgeführt sind (z. B. Reinigung und Wartung von Etagenheizung, Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten, Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der zentralen Heizungsanlage).
Sonstige Betriebskosten
Im Einzelnen umstritten ist, inwieweit die Kosten der Wartung von bestimmten Anlagen, die in der Betriebskostenverordnung nicht ausdrücklich aufgeführt sind, als "sonstige Betriebskosten" auf den Mieter umgelegt werden können. Hinzuweisen ist darauf, dass der Kostengegenstand im Mietvertrag genauer bezeichnet werden muss.
Pauschale Bezeichnung nicht ausreichend
Die pauschale Bezeichnung "sonstige Betriebskosten" genügt zur Umlage weiterer Wartungskosten nicht.
Die "sonstigen Betriebskosten" dürfen nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn die einzelnen Positionen im Mietvertrag genau bezeichnet worden sind.[2]
Nach der Rechtsprechung[3] sind umlegbar die Wartungskosten für Feuerlöschgeräte, z. B. für das Prüfen oder Erneuern des Lösch- oder Druckmittels in regelmäßigen Abständen; ferner die Kosten der Wartung der Lüftungsanlage, der Pumpen, von Müllschluckern, Blitzableitern und Brandmeldeanlagen. Nach einem Urteil des BGH sind auch die wiederkehrenden Kosten der Prüfung der Betriebssicherheit einer Elektroanlage umlegbar.[4]
Zulässigkeit von Wartungsklauseln
Zu trennen von dem Problem, ob bestimmte Wartungskosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung umgelegt werden können, ist die Zulässigkeit von Wartungsklauseln. Hierunter zu verstehen sind Bestimmungen im Mietvertrag, die den Mieter verpflichten, bestimmte vom Vermieter angeschaffte Einrichtungen, z. B. Etagenheizungen oder Boiler, auf seine Kosten warten zu lassen. Sogenannte Vornahmeklauseln ("Der Mieter ist verpflichtet, einmal jährlich die Gastherme zu warten.") sind unwirksam.[5]
Soweit der Mieter aufgrund einer solchen Klausel Wartungsarbeiten, die zu den Betriebskosten zählen, auf seine Kosten durchführt, hat er gegen den Vermieter einen Anspruch auf Erstattung dieser Kosten gemäß den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung. Da es sich aber um Betriebskosten handelt, die grundsätzlich auf den Mieter umlegbar sind, wird hierzu die Meinung vertreten, dass diesem Anspruch die Grundsätze von Treu und Glauben entgegenstehen.[6]
Kostenklauseln
Kostenklauseln sind auch ohne Höchstbegrenzung zulässig, wenn es sich um Betriebskosten handelt, die auf den Mieter umgelegt werden können. Voraussetzung dabei ist aber, dass sie in der Betriebskostenverordnung ausdrücklich aufgeführt sind oder dass es sich um Wartungskosten handelt, die "sonstige Betriebskosten" sind.
Nach dem BGH benachteiligt eine Klausel in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, den Mieter auch dann nicht unangemessen, wenn die Klausel keine Obergrenze für den Umlagebetrag vorsieht[7]
Gewerbemietverträge
Bei Geschäftsraummietverhältnissen kann der Mieter zum Abschluss von Wartungsverträgen auch formularmäßig verpflichtet werden, solange ihm die Wartungsfirma nicht vorgeschrieben wird. Die Behebung von Mängeln bleibt jedoch, soweit nicht anders vereinbart, Sache des Vermieters.[8]
Formularmäßig vereinbarte Klauseln eines Gewerberaummietvertrags über die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen halten dagegen einer Inhaltskontrolle nicht stand, wenn dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen ohne Beschränkung der Höhe auferlegt wird. In einem solchen Fall liegt eine zu große Abweichung vom gesetzlichen Leitbild vor.[9]
Das OLG bestätigt die Grundsatzentscheidung des BGH, dass Umlagevereinbarungen über Wartungs- und Instandhaltungskosten betreffend Gemeinschaftsflächen ohne Kappungsgrenze unwirksam sind.[10] Zur Erhaltungslast in diesem Sinne gehört neben der Instandsetzung auch die Wartung und der Betrieb der Gemeinschaftsanlagen.
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