Vorzeitiger Einzug des Mieters und schriftlicher Mietvertrag nach Vertragsbeginn – Was der Vermieter riskiert

Zusammenfassung

Mietverträge werden im Regelfall vor Vertragsbeginn und vor Einzug des Mieters in die Räume geschlossen. Es kommt aber vor, dass der Mieter bittet, die Wohnung oder die Gewerberäume früher nutzen zu dürfen, als dies vorgesehen ist. Der Grund kann darin liegen, dass er die gesamten oder einzelne Räume vermessen möchte, um passende Möbel zu besorgen, oder er möchte einen Teil der Möbel oder des Inventars vor Vertragsbeginn einstellen oder in die Räume überhaupt schon früher als geplant einziehen. Gar nicht so selten sind auch die Fälle, in denen der Mieter zwar wie vereinbart einzieht und die Parteien schon bestimmte Punkte des Mietvertrags besprochen haben. Dieser soll aber noch schriftlich abgefasst oder vervollständigt werden. Die Praxis zeigt, dass beim vorzeitigen Einzug die Zeit der Nutzung bis zum Vertragsbeginn zwischen den Parteien gar nicht geregelt wird, insbesondere, was die Zahlung eines Entgelts betrifft. Genauso problematisch kann die Lage sein, wenn der schriftliche Vertrag erst nach dem Einzug abgefasst werden soll. Hieraus können sich besonders für den Vermieter erhebliche Nachteile ergeben, wenn die bisher getroffenen Vereinbarungen "tatsächlich vollzogen" werden. Der zunächst nur mündlich abgeschlossene Mietvertrag führt dann zu einem ganz anderen, wie er eigentlich noch schriftlich genauer abgeschlossen werden sollte, und der richtet sich nach den Vorschriften des BGB. Es sind also die 2 grundsätzlichen Fallgestaltungen zu unterscheiden: Der Mietvertrag "steht" bereits, der Mieter zieht früher oder vereinbarungsgemäß ein, wobei die Parteien bisher nur über bestimmte Einzelheiten gesprochen haben, der schriftliche Vertrag aber nachfolgen soll.

1 Das vorvertragliche Nutzungsverhältnis

1.1 Rechtsnatur

Gestattet der Vermieter dem Mieter, die Räume eine bestimmte Zeit vor Vertragsbeginn zu nutzen, schuldet der Mieter, wenn die Parteien nichts anderes vereinbaren, für die entsprechende Zeit keine Miete. Es liegt nach einer im Schrifttum vertretenen Rechtsansicht ein unentgeltliches vorvertragliches Rechtsverhältnis vor (Eisele, Der vorzeitige unentgeltliche Einzug des Mieters in die Wohnung, WuM 1997, S. 533, 534). Ähnlich wird in der vorläufigen Gebrauchsüberlassung ein vorvertragliches Schutzverhältnis begründet mit der Folge, dass für den Mieter Besitzschutzansprüche entstehen. Der Mieter kann den Besitz gegen seinen Willen nicht wieder verlieren (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. (1988), I Rz. 215 unter Verweis auf LG Hamburg, Urteil v. 29.10.1976, 11 S 101/76).

Nach einer in der Rechtsprechung vertretenen Ansicht sind derartige Rechtsverhältnisse, was die Zahlung von "Miete" betrifft, nach den Grundsätzen des Bereicherungsrechts abzuwickeln. Deshalb muss der spätere Mieter Wertersatz in Höhe des objektiven Mietwerts leisten (BGH, Urteil v. 10.11.1965, VIII ZR 12/64, NJW 1966 S. 248 = ZMR 1966 S. 78). Die vorgesehene Miete hat insoweit Indizfunktion (Bub, in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., II Rz. 344).

 

Praxis-Tipp

Nutzungsentgelt bei vorzeitigem Einzug vereinbaren oder vorbehalten

Am sichersten ist es, für die infrage stehende Zeit ein Nutzungsentgelt festzulegen oder sich dieses vorzubehalten. Ist das nämlich nicht erfolgt, kann je nach den Umständen auch die Auslegung der gegenseitigen Erklärungen von Vermieter und späterem Mieter ergeben, dass der frühzeitige Einzug ohne Miete oder Nutzungsentschädigung erfolgen sollte (Emmerich, in Emmerich/Sonnenschein, Miete, 9. Aufl. (2007), vor § 535 Rz. 30 m. w. N.).

 

Praxis-Beispiel

Vorläufige unentgeltliche Gebrauchsüberlassung

Hiervon muss man ausgehen, wenn der Vertragsbeginn der 1. März sein soll, der Mieter am 15. Februar einen Teil seiner Möbel unterstellen möchte und der Vermieter dies gestattet, ohne dass über eine "Mietzahlung" gesprochen wird.

Der Mieter versteht das Verhalten des Vermieters in solchen Fällen als kostenlose kurzfristige Überlassung der Räume aus Gefälligkeit.

 

Hinweis

Absprachegemäße Nutzung

Von einem Mietvertrag ist hingegen auszugehen, wenn beim vorzeitigen Einzug der Mieter absprachegemäß Arbeiten auf seine Kosten durchführt, um die Wohnung herzurichten, und er deshalb für bestimmte Zeit von der Mietzahlung befreit ist (Horst, Praxis des Mietrechts, 2. Aufl. (2009), Rz. 79).

1.2 Mindestbestandteile des Mietvertrags

Das Zustandekommen eines Mietvertrags erfordert nicht viel: Es geht um die Verpflichtung der vermietenden Vertragspartei, der mietenden Partei den Gebrauch eines Mietobjekts gegen Entgelt zu gewähren (BGH, Urteil v. 10.7.1953, V ZR 22/52, NJW 1953 S. 1466). Dazu ist es erforderlich, dass sich die Vertragsparteien über die Mindestbestandteile eines Mietvertrags einigen. Dies sind

  • der Mietgegenstand,
  • die entgeltliche Überlassung und
  • die Vertragsdauer.
 

Hinweis

Bestimmbarkeit reicht aus

Im Einzelfall kann die bloße Bestimmbarkeit genügen: Die Miethöhe muss noch nicht feststehen. Es genügt, dass eine Einigung darüber besteht, dass das gemietete Objekt entgeltlich überlassen wird (BGH, Urteil v....

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