Vorzeitige Beendigung des Mietvertrages durch den Mieter

Zusammenfassung

Nur ausnahmsweise kann ein Mieter ein befristetes Mietverhältnis vor Ablauf der Befristung beenden. Gleiches gilt auch für die "Abkürzung" der Kündigungsfrist, d.h. die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses vor Ablauf der Kündigungsfrist. Im Folgenden wird dargestellt, in welchen Situationen und wie der Mieter das Mietverhältnis vorzeitig beenden kann.

1 Grundsatz

Grundsätzlich gilt der altrechtsrömische Satz "Pacta sunt servanda" (Verträge sind einzuhalten). Der Mieter hat sich an die vereinbarte Mietzeitbefristung zu halten, ebenso hat er im Fall der ordentlichen Kündigung oder bei Ausübung eines Sonderkündigungsrechts die Kündigungsfristen einzuhalten. Im erstgenannten Fall ist der Mieter in der Regel mehrere Jahre gebunden, meist 5 Jahre (vgl. § 564c BGB). Im letzteren Fall kann der Mieter immerhin noch bis zu einem Jahr gebunden sein (vgl. § 565 BGB).

2 Ausnahmen

Diese Grundsätze erfahren Ausnahmen, um unbillige Härten für den Mieter aus der zeitlichen Bindung zu vermeiden. Der Mieter kann eine einvernehmliche Vertragsaufhebung betreiben (1), ein Sonderkündigungsrecht (2) oder außerordentliche Kündigungsgründe (3) geltend machen oder hat gar Anspruch auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages (4).

2.1 Einvernehmliche Vertragsaufhebung

Der Abschluss eines Mietvertrages zwischen Mieter und Vermieter oder eines dreiseitigen Vertrages zwischen Vermieter, Mieter und Nachmieter, bei dem der Mieter aus den vertraglichen Pflichten entlassen wird, bei gleichzeitigem Eintritt des Nachmieters in den Vertrag beendet das Mietverhältnis (vgl. Mietaufhebungsverträge Vermieten und Verwalten Gruppe 11 S. M 12 ff.). Der dreiseitige Vertrag bietet sich inbesondere an, wenn der Mieter umfangreiche Ein- und Umbauten vorgenommen hat und der Nachmieter diese übernimmt. Leerstände - Abrechnungs- und Abwicklungsstreitigkeiten lassen sich so vermeiden. Die beschriebene Konsensuallösung ist wirtschaftlich vorteilhaft. Der Verwalter muss aber ein einwandfreies Vertragsmanagement entwickeln, bei dem er sich aus haftungsrechtlichen Gründen nicht scheuen sollte, auch anwaltschaftliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

2.2 Sonderkündigungsrecht

Sonderkündigungsrechte sind vertraglich vereinbart (a) oder bestehen kraft Gesetz (b).

a) Es entspricht dem Grundsatz der Vertragsfreiheit, dass Vermieter und Mieter auch bei befristeten Mietverhältnissen für den Mieter Sonderkündigungsrechte vereinbaren können, die bei Eintritt bestimmter Umstände, die eindeutig und bestimmt definiert sein müssen, ausgeübt werden können (z.B. Einzug zur Bundeswehr, berufsbedingter Ortswechsel, Nichterreichen eines bestimmten Umsatzes).

b) Sonderkündigungsrechte kraft Gesetz ergeben sich aus dem § 549 BGB - sofern er nicht wirksam abbedungen ist - bei Versagung der Untermiete; gemäß § 567 BGB bei Mietverträgen über 30 Jahre; gemäß §§ 569 a und 569 b bei Tod des Mieters; gemäß § 570 BGB bei Versetzung von Beamten; gemäß § 541 b BGB bei bevorstehenden Modernisierungsmaßnahmen, gemäß § 5 MHG, § 11 WoBindG bei Mieterhöhungen und gemäß § 10 MHG bei Staffelmieten nach 4 Jahren.

2.3 Außerordentliche Kündigung

Die Möglichkeit zur außerordentlichen Kündigung besteht bei Mietverhältnissen immer und ohne Möglichkeit der Einschränkung durch allgemeine Geschäftsbedingungen. Die Kündigung ist grundsätzlich dann gegeben, wenn Tatsachen vorliegen, die unter Berücksichtigung aller Umstände und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertrages für den Kündigenden unzumutbar macht. § 554 a BGB ergänzt und konkretisiert die außerordentlichen Kündigungsmöglichkeiten bei schuldhaften Pflichtverletzungen einer Vertragspartei. Die außerordentliche Kündigung ist jedoch ausgeschlossen für Störungen, die aus dem eigenen Risikobereich des Kündigenden stammen. Dem Mieter ist es deshalb verwehrt, eine außerordentliche Kündigung auszusprechen, gestützt auf veränderte Umstände, die aus seinem sozialen und wirtschaftlichen Bereich stammen.

2.4 Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages

Der Anspruch auf Aufhebung eines Mietvertrages ist eine aus dem Grundsatz "Treu und Glauben" durch die Rechtsprechung entwickelte Rechtsfigur, um dem Mieter die Möglichkeit zu geben, sich ausnahmsweise vom Vertrag lösen zu können, auch wenn die Gründe hierfür aus seiner sozialen oder wirtschaftlichen Sphäre stammen.

Vorab muss mit einem weitverbreiteten Irrglauben in der Mietwirtschaft aufgeräumt werden. Es gibt keinen Anspruch des Mieters auf Vertragsaufhebung, wenn dieser drei potenzielle Nachmieter stellt, ohne dass weitere Gründe vorliegen!

Nur dann, wenn anerkannte erhebliche Gründe des Mieters (a), die das Interesse des Vermieters (b) am Bestand des Mietverhältnisses deutlich übersteigen (c), vorliegen und ein geeigneter Nachmieter gestellt wird (d), kann ein Anspruch auf Aufhebung des Mietvertrages bestehen (e).

a) Anerkennenswerte Gründe des Vermieters sind solche, die der Mieter nicht bewusst herbeigeführt hat mit dem Ziel, seine Wohnraumsituation zu ändern. Solche Gründe können z.B. sein:

  • Umzug in...

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