Zusammenfassung
Wird eine Mietwohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und an einen Dritten verkauft, so steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu. Dies gilt für frei finanzierte Wohnungen genauso wie für den öffentlich geförderten Wohnungsbau.
Die relevante Vorschrift ist § 577 BGB.
1 Frei finanzierter Wohnungsbau
1.1 Geltungsbereich
Nur Wohnräume
Das Vorkaufsrecht gilt nur für Wohnräume.
Bei Mischräumen kommt es darauf an, in welchem Bereich der Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses liegt. Liegt der Schwerpunkt auf der Wohnraumnutzung, besteht das Vorkaufsrecht.[1] Maßgeblich ist der Inhalt des Mietvertrags; es kommt nicht darauf an, ob die Räume in der Teilungserklärung als Wohnungseigentum oder (gewerblich zu nutzendes) Teileigentum bezeichnet sind.
Geltungsbereich Wohnung und Zubehörräume
Das Vorkaufsrecht gilt für die Wohnung und für die Zubehörräume und -flächen (Garage, Stellplatz, Keller, Abstellräume außerhalb der Wohnung und ähnliche Räume).
Maßgeblich ist stets, welche Räume und Flächen nach dem Mietvertrag zum Mietgegenstand gehören. Unerheblich ist, ob die betreffenden Räume oder Flächen in der Teilungserklärung als Sondereigentum ausgewiesen sind oder ob hieran nur Sondernutzungsrechte begründet werden. Hieraus ergeben sich Probleme, wenn die Aufteilung des Hausgrundstücks abweichend von den Mietverträgen erfolgt und beispielsweise an der Wohnung und an der mitvermieteten Garage jeweils rechtlich gesondertes Eigentum gebildet wird. Hier erstreckt sich das Vorkaufsrecht auch dann auf die Wohnung und das Zubehör, wenn lediglich die Wohnung veräußert wird.[2] Die Korrektur muss gem. § 242 BGB über eine Anpassung des Kaufpreises erfolgen.
Umgekehrt gilt dasselbe: Ist lediglich eine Wohnung vermietet und wird an der Wohnung und an einer nicht mitvermieteten Garage ein einheitliches Sondereigentum begründet, erstreckt sich das Vorkaufsrecht grundsätzlich nur auf die Wohnung. Die Korrektur muss auch hier über eine Anpassung des Kaufpreises erfolgen.
Eine Ausnahme kann nach § 467 Satz 2 BGB gelten, wenn dem Vermieter ohne die Erstreckung des Vorkaufsrechts auf die Garage ein unverhältnismäßiger Nachteil entstünde.[3]
Das Vorkaufsrecht gilt für alle Verkaufsfälle, die nach dem 31.8.1993 protokolliert worden sind.
Nur bei erstem Verkauf nach Umwandlung
Nach h. M. besteht das Vorkaufsrecht nur für den ersten Verkaufsfall nach der Umwandlung.[4]
Auf nachfolgende Verkäufe erstreckt sich das Vorkaufsrecht auch dann nicht, wenn die Möglichkeit zur Ausübung des Rechts bei dem ersten Verkauf nicht bestand, weil die Wohnung an einen Familien- oder Haushaltsangehörigen verkauft wurde[5], oder wenn – im Fall eines Verkaufs "en bloc" – die Ermittlung des anteiligen Preises, der für die dem Vorkaufsrecht unterfallende Eigentumswohnung zu zahlen ist, für den Mieter schwierig gewesen wäre.[6]
Werden mehrere Eigentumswohnungen in einem Kaufvertrag verkauft, so ist der Mieter hinsichtlich seiner Wohnung zum Vorkauf berechtigt. Es spielt keine Rolle, ob Gegenstand des Kaufvertrags mehrere Eigentumswohnungen sind oder ob ein gesamtes in Wohnungseigentum aufgeteiltes oder noch aufzuteilendes Gebäude veräußert wird. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts muss der Mieter einen auf die Wohnung entfallenden verhältnismäßigen Teil des Gesamtpreises entrichten.[7]
Kaufpreisanteil oder Einzelpreis
Der anteilige Preis wird entsprechend dem Verhältnis der Gesamtfläche aller verkauften Wohnungen zur Fläche der Wohnung des Mieters bestimmt.[8] Einigen sich die Parteien auf einen Einzelpreis, so geht die Einigung der gesetzlichen Regelung vor.[9]
1.2 Die Umwandlung
1.2.1 Die bereits umgewandelte Eigentumswohnung
Das Vorkaufsrecht bezieht sich zunächst auf "vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist". Der Gesetzeswortlaut stimmt insoweit mit § 573 BGB überein, wo geregelt ist, dass im Fall der Umwandlung eine Kündigungssperre eintritt.
Das Vorkaufsrecht gilt zunächst für solche Wohnungen, die nach dem Abschluss des Mietvertrags und Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt worden sind. Es ist nicht erforderlich, dass die Absicht zur Umwandlung erst nach der Überlassung gefasst wird.
Mieter kennt Umwandlungsabsicht
Das Vorkaufsrecht besteht auch dann, wenn die Wohnungen von Anfang an als Eigentumswohnungen geplant wurden und wenn der Mieter vom Umwandlungsplan des Eigentümers Kenntnis hatte.[1]
Bei der Begründung eines Wohnungserbbaurechts nach § 30 WEG ist die Vorschrift entsprechend anzuwenden, weil Sinn und Zweck des Gesetzes auch diese Gestaltungsform umfasst.
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