Vollmacht im Wohnungseigentum (WEMoG)

Zusammenfassung

Begriff

Eine Vollmacht ist die durch Rechtsgeschäft erteilte Vertretungsmacht. Der Umfang einer Bevollmächtigung wird dabei stets von dem Vollmachtgeber bestimmt. Da der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gesetzlich vertritt, muss ein Nachweis der Vertretungsmacht von ihm nicht geführt werden, weshalb es keiner Vollmachts- bzw. Ermächtigungsurkunde zum Nachweis der Vertretungsmacht bedarf. Ausnahme hiervon bildet allerdings der Abschluss von Darlehens- und Grundstückskaufverträgen. Hierzu muss der Verwalter durch Beschluss der Eigentümer ermächtigt werden.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Da der Verwalter die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9b Abs. 1 WEG außergerichtlich und gerichtlich vertritt, bedarf es keiner gesonderten Vollmachtsurkunde. Stimmrechtsvollmachten in der Eigentümerversammlung bedürfen nach § 25 Abs. 3 WEG der Textform.

OLG Stuttgart, Beschluss v. 21.3.2019, 8 W 88/19: Die von einem Rechtsanwalt begehrte Einsicht in die Grundakten zur Ermittlung des Umfangs einer die Wohnungseigentümer belastenden Dienstbarkeit, kann nur dann von dem Nachweis der Legitimation des Verwalters abhängig gemacht werden, wenn an der wirksamen Bevollmächtigung des Rechtsanwalts durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer begründete Zweifel bestehen.

LG Lüneburg, Urteil v. 22.9.2017, 9 S 19/17: Es genügt nicht, dass Stimmrechts- bzw. Vertretungsvollmachten körperlich existieren. Sie müssen in der Wohnungseigentümerversammlung auf Verlangen auch vorgelegt werden können.

Die häufigsten Fallen

1. Vollmachten müssen auf Verlangen vorgelegt werden

   Wohnungseigentümer können sich in der Wohnungseigentümerversammlung vertreten lassen. Es genügt zwar die Textform für die Vollmacht, allerdings muss sie auf Verlangen auch vorgelegt werden.

2. Jederzeitiges Einsichtsrecht in Vollmachten

   Nicht nur der Verwaltungsbeirat hat im Laufe der Wohnungseigentümerversammlung das Recht zur Einsichtnahme in die Vertretungsvollmachten, sondern jeder Wohnungseigentümer.

1 Grundsätze

Der Verwalter benötigt zum Nachweis seiner Vertretungsmacht keine besondere Vollmachts- bzw. Ermächtigungsurkunde. Er vertritt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer nach § 9b Abs. 1 WEG bereits gesetzlich außergerichtlich und gerichtlich. Hiervon ausgenommen sind lediglich Grundstückskauf- und Darlehensverträge.

Hinweis

Sondereigentumsverwaltung: Vertretungsvollmacht ist unproblematisch

Die Erstreckung einer zur Verwaltung des Sondereigentums formularmäßig erteilten widerruflichen Vollmacht auf die Vertretung des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung und die Entgegennahme von Zustellungen des Wohnungseigentumsverwalters einschließlich der Ladungsschreiben zu Eigentümerversammlungen hält einer Inhaltskontrolle nach den Bestimmungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen stand.^[1]

Achtung

Vertretungsvollmacht für Eigentümerversammlung

In aller Regel sehen Bestimmungen in der Gemeinschaftsordnung vor, dass sich ein Wohnungseigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung u. a. durch den Verwalter vertreten lassen kann. Wie auch bei allen übrigen vertretungsberechtigten Personen genügt es dabei nicht, dass Stimmrechts- bzw. Vertretungsvollmachten körperlich existieren. Sie müssen in der Wohnungseigentümerversammlung auf Verlangen auch vorgelegt werden können.^[2]

Liegt also dem Verwalter eine Vollmacht eines Wohnungseigentümers zu dessen Vertretung in der Wohnungseigentümerversammlung bereits vor, weil er ihn etwa in einer früheren Versammlung vertreten hatte, muss der Verwalter die Vollmacht auch in der aktuellen Versammlung mit sich führen, um sie auf Verlangen eines Versammlungsteilnehmers vorlegen zu können.

Hinweis

Vollmachten in Textform

Wollen sich Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung vertreten lassen, bedürfen die entsprechenden Vollmachten nach § 25 Abs. 3 WEG der Textform. Eine Vereinbarung, insbesondere die Gemeinschaftsordnung, kann aber auch regeln, dass Vollmachten der Schriftform genügen müssen, also vom bevollmächtigenden Wohnungseigentümer eigenhändig zu unterzeichnen sind.

[1] OLG Hamm, Beschluss v. 3.12.2002, 15 W 190/02.

[2] LG Lüneburg, Urteil v. 22.9.2017, 9 S 19/17.

2 Nachweis der Verwalterstellung beim Grundbuchamt

Insbesondere im Rahmen einer Veräußerungszustimmung des § 12 WEG ist der Nachweis der Verwalterstellung dem Grundbuchamt gegenüber in öffentlich beglaubigter Form zu erbringen. Gleiches gilt im Fall der beschlussweisen Aufhebung der Veräußerungszustimmung gemäß § 12 Abs. 4 WEG. Ist der Verwalter ein bauträgerseits eingesetzter Erstverwalter, genügt auch die Vorlage der entsprechenden Teilungserklärung. Allerdings ist umstritten, ob der Verwalter in der Teilungserklärung eingesetzt werden kann. Mit Anlegen der Grundbücher entsteht nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der teilende Eigentümer hat daher die Möglichkeit einer entsprechenden "Ein-Personen-Beschlussfassung".

Hinweis

Teilungserklärung

Der Nachweis kann ohnehin dann nicht durch Teilungserklärung geführt werden, wenn diese älter als 3 Jahre ist, da nach § 26 Abs. 2 Satz 1 WEG...