Vollmacht (Mietrecht)

Zusammenfassung

 
Begriff

Vollmacht ist eine durch Rechtsgeschäft erteilte Vertretungsmacht. Eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht abgibt, wirkt unmittelbar für und gegen den Vertretenen.

 
Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Voraussetzungen und Rechtsfolgen der Vollmacht sind in den §§ 164 ff. BGB geregelt.

1 Übertragung einer Vollmacht

Die Übertragung der Vollmacht ist grundsätzlich formfrei. Allerdings ist § 174 BGB zu beachten.

 
Hinweis

Einseitiges Rechtsgeschäft

Danach ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam, wenn der Bevollmächtigte eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. "Unverzüglich" heißt: ohne schuldhaftes Zögern. Eine angemessene Überlegungsfrist ist zuzubilligen. Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hatte.

 
Hinweis

3 Wochen sind zu lang

Ein Zeitraum von 3 Wochen ist nach Ansicht des LG München nicht mehr angemessen. Die Zurückweisung des Rechtsgeschäfts ist nach Ansicht dieses Gerichts nur dann als unverzüglich anzusehen, wenn dies binnen weniger Tage erfolgt, da die Feststellung, dass eine Urkunde fehlt, ohne Schwierigkeiten zu treffen ist.

Kündigungen und Mieterhöhungen

Dies gilt nicht nur für den Ausspruch von Kündigungen, sondern auch für Mieterhöhungsverlangen. So hat das OLG Hamm entschieden, dass das von einem Bevollmächtigten des Vermieters schriftlich vorgebrachte Mieterhöhungsverlangen unwirksam ist, wenn der Bevollmächtigte eine Voll­machtsurkunde nicht vorlegt und der Mieter aus diesem Grund das Erhöhungsbegehren unverzüglich zurückweist. Wie das OLG München entschieden hat, kann die Kündigung eines Mietvertrags durch einen Rechtsanwalt nicht wirksam zurückgewiesen werden, wenn dieser den Kündigenden in mehreren Mietstreitigkeiten vertritt. Die Prozessvollmacht beinhaltet nämlich auch die Befugnis zur Abgabe solcher sachlich-rechtlichen Willenserklärungen, die im Zusammenhang mit der Prozessführung abzugeben sind. Hierher gehört auch die Kündigung.

Umfassende Prozessvollmacht des Rechtsanwalts

Wie der BGH entschieden hat, ermächtigt die einem Rechtsanwalt zur Verteidigung gegenüber einem Mieterhöhungsverlangen erteilte Prozessvollmacht diesen auch zur Entgegennahme eines während des Verfahrens abgegebenen weiteren Mieterhöhungsverlangens. Der anwaltliche Vertreter des Mieters kann sich also nicht darauf berufen, zur Entgegennahme der Mieterhöhung nicht bevollmächtigt gewesen zu sein. Er kann dieses erneute Erhöhungsverlangen auch nicht unter Hinweis auf die fehlende Vorlage einer Vollmacht seitens des Rechtsanwalts des Vermieters zurückweisen. § 174 BGB findet nämlich auf eine von einem Rechtsanwalt im Rahmen des gesetzlichen Umfangs seiner Prozessvollmacht abgegebenen Erklärung keine Anwendung.

 
Hinweis

Originalurkunde

Oft wird übersehen, dass die Vollmachtsurkunde im Original vorgelegt werden muss; die Vorlage einer beglaubigten Abschrift genügt nicht.

Vermieter wird durch Hausverwalter vertreten

Wird der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags von einem Hausverwalter vertreten und ist dies auch entsprechend zum Ausdruck gebracht (z. B. "Herr A, vertreten durch die Hausverwaltung B"), kann die Hausverwaltung die zu ihrem Geschäftsbereich gehörenden Willenserklärungen abgeben, ohne hierzu jeweils eine Vollmachtsurkunde vorlegen zu müssen. Hierzu gehören Mieterhöhungen, nicht aber Kündigungen. Nach der Ansicht des KG Berlin soll auch dann, wenn ein Hausverwalter einen Mietvertrag abschließt, ohne den Vermieter namentlich zu benennen, der Hauseigentümer direkt verpflichtet werden, also Vermieter werden. Anders ist der Fall, wenn der Hausverwalter im Mietvertrag nicht zum Ausdruck bringt, dass er für einen anderen handelt, also sich selbst ohne weiteren Zusatz als Vermieter bezeichnet. Hier wird der Hausverwalter selbst Vermieter.

2 Vertretung ohne Vollmacht

Wird der Vertreter tätig, ohne dass er bevollmächtigt ist, ist das entsprechende Rechtsgeschäft zunächst schwebend unwirksam. Es kommt nun auf den Vertretenen an, was aus dem Rechtsgeschäft wird: Genehmigt er es, wird es rückwirkend wirksam. Genehmigt er es nicht, hat der Gegner die Wahl, ob er vom vollmachtlosen Vertreter Schadensersatz oder Erfüllung verlangt. Hat ein Vertreter ohne Vollmacht einen Mietvertrag abgeschlossen, bleibt es beim Schadensersatz, da ihm eine Durchführung des Mietvertrags subjektiv unmöglich ist.

3 Vertretung von Mietern untereinander

Oft ist in einem Mietvertrag vereinbart, dass sich die Mieter gegenseitig zur Entgegennahme rechtsgeschäftlicher Erklärungen bevollmächtigen. Hierzu hat das OLG Schleswig in einem Rechtsentscheid vom 22.3.1983 entschieden, dass ein Mieterhöhungsverlangen gegenüber allen Mitmietern rechtswirksam geltend gemacht ist, wenn das schriftliche Erhöhungsverlangen für alle Mieter bestimmt ist, aber nur einem Mieter zugegangen ist, der zur Empfangnahme von Willenserklärungen des Vermieters bevollmächtigt ist. Das Erhöhungsverlangen muss also an alle

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