VG des Saarlandes Beschluss vom 12.02.2009 - 5 L 69/09

Entscheidungsstichwort (Thema)

Erfolgloser Eilantrag gegen ein für sofort vollziehbar erklärtes sanierungsrechtliches Vorkaufsrecht

Leitsatz (amtlich)

1. Ein notarieller Kaufvertrag zwischen einer GmbH und einer GbR, an der die GmbH mit 10 % beteiligt ist und deren Zweck u.a. der Handel mit Immobilien ist, stellt keine Einbringung des Kaufobjekts in die Gesellschaft dar, wenn die Beteiligten zu dem über das Bestehen eines Vorkaufsrechts belehrt wurden.

2. Der Verkauf eines Grundstücks von einer GmbH an eine aus dieser und einer weiteren GmbH als Gesellschafter bestehenden GbR ist als Verkauf an einen “Dritten” im Sinne von § 463 BGB zu qualifizieren.

3. Tritt die Gemeinde nach § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i.V.m. § 464 Abs. 2 BGB in den Kaufvertrag ein, besteht von Gesetzwegen keine Möglichkeit der Heraufsetzung des Kaufpreises.

Normenkette

BGB §§ 463, 464 Abs. 2; VwGO §§ 80, 80b; BauGB §§ 24, 26-28, 142 Abs. 3 S. 3, §§ 144-145, 153 Abs. 2, § 162 Abs. 1 S. 1 Nr. 4, §§ 177, 235 Abs. 4

Nachgehend

OVG des Saarlandes (Beschluss vom 03.06.2009; Aktenzeichen 2 B 254/09)

Tenor

Der Antrag wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens tragen die Antragstellerinnen zu jeweils einem Drittel.

Der Streitwert wird auf 30.375,-- Euro festgesetzt.

Gründe

Die Antragsteller wenden sich gegen eine für sofort vollziehbar erklärte Verfügung vom 21.01.2009, mit der die Beklagte das Vorkaufsrecht für einen zwischen der Antragstellerin zu 1. als Verkäuferin und der Antragstellerin zu 3. als Käuferin geschlossenen Kaufvertrag über das Anwesen A… Straße in A…-Stadt zum Kaufpreis von 243.000 EUR ausgeübt wurde.

I.

Die Antragstellerin zu 1., eine GmbH, gründete mit Gesellschaftsvertrag vom 07.11.2008 zusammen mit der Antragstellerin zu 2., ebenfalls eine GmbH, die Antragstellerin zu 3., eine GbR. An dem Gesellschaftsvermögen der Antragstellerin zu 3. sind die Antragstellerin zu 1. mit 10 % und die Antragstellerin zu 2. mit 90 % beteiligt.

Am 25.11.2008 schlossen die Antragstellerinnen vor dem Notar S… in O… folgenden Kaufvertrag: Die Antragstellerin zu 1. verkauft u.a. das Anwesen in A…-Stadt an die Antragstellerinnen zu 1. und 2. als Antragstellerin zu 3. Im Grundbuch ist unter Abteilung II Nr. 1 eingetragen, dass die Sanierung durchgeführt wird. Als Kaufpreis ist in dem Vertrag ein Betrag von 243.000 EUR für das Objekt genannt. Unter Nummer 12 heißt es in dem Vertrag, dass der Notar die Beteiligten auf die Möglichkeit des Bestehens und der Bedeutung gesetzlicher Vorkaufsrechte, insbesondere nach §§ 24 ff. BauGB hingewiesen habe.

Der Notar bat die Antragsgegnerin mit dem am 01.12.2008 eingegangenen Schreiben vom 27.11.2008 um Erteilung eines Negativattestes gemäß § 24 BauGB.

Privatschriftlich beschlossen die Antragstellerin zu 1. und 2. unter dem 25.11.2008 unter Verzicht auf Formen und Fristen die Einbringung verschiedener Grundstücke in die Antragstellerin zu 3., u.a. des “Objektes A…-Stadt mit einem Wert von 243.000,00 EUR sowie 500.000,00 EUR als Kreditübernahme aus dem Gesamtkredit der Antragstellerin zu 1. von 700.000,00 EUR, worüber noch eine Grundschuld bestellt” werde.

Mit Kaufvertrag vom 03.12.2008 verkauften die Antragstellerinnen zu 1. und 2. zugleich in eigenen Namen als auch als Gesellschafter der Antragstellerin zu 3. handelnd das Objekt an die Projektgesellschaft m… 1 GmbH mit Sitz in S… zum Kaufpreis von 900.000,00 EUR.

Mit Schriftsatz vom 11.12.2008 teilte die Antragsgegnerin dem Notar mit, dass sie die Ausübung des Vorkaufsrechts beabsichtige. Zugleich beantragte die Antragsgegnerin beim Grundbuchamt die Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des bedingten Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks.

Der Notar machte unter dem 07.01.2009 geltend, dass kein Vorkaufsfall vorliege und bat um Erteilung einer Löschungsbewilligung für die Eigentumsvormerkung im Grundbuch. Bereits am 06.01.2009 erstellte der Notar eine Nachtragsurkunde zum Vertrag vom 25.11.2008, mit der der Kaufpreis auf 900.000 Euro geändert wurde.

Mit dem in Streit stehenden Bescheid vom 21.01.2009 übte die Antragsgegnerin das Vorkaufsrecht an dem Anwesen zu dem im notariellen Vertrag vom 25.11.2008 vereinbarten Kaufpreis von 243.000 EUR aus und ordnete gemäß § 80 Abs. 2 Ziffer 4 VwGO die sofortige Vollziehung an. Zur Begründung heißt es in dem Bescheid, das Vertragsgrundstück (Gebäude mit Parkhaus) liege im Geltungsbereich des Sanierungsgebietes “A…-Stadt-Zentrum” in unmittelbarer Nähe zum sog. K…-Areal, dessen städtebauliche Aufwertung durch Abriss und Neubebauung angestrebt werde. Auf dem im Eigentum der Antragsgegnerin stehenden K…-Areal solle durch einen Investor ein Einkaufszentrum errichtet werden, um die Versorgungsfunktion der Innenstadt als Mittelzentrum nach dem Landesentwicklungsplan zu stärken. Aus städtebaulichen Gründen und zur gestalterischen und wirtschaftlichen Optimierung des Projektes sei eine Arrondierung der Baufläche durch angrenzende Grundstücke im Privatbesitz erwünscht. Das Vertragsobjekt habe bis zur Einstellung des Betriebes durch K…. Ende 1999...