Verwaltungskosten / 3 Geschäftsraum

Bei der Geschäftsraummiete können die Verwaltungskosten auf den Gewerbemieter umgelegt werden. Der Vermieter kann auch durch Formularmietvertrag die Kosten für die Hausverwaltung wirksam übertragen.^[1]

Praxis-Tipp

Hausverwaltung auf Unternehmen gegen Entgelt übertragen

Hat der Vermieter die Hausverwaltung einem Verwaltungsunternehmen gegen ein fest vereinbartes oder vom Mieteingang abhängiges Entgelt übertragen, genügt es für die Umlage dieser Kosten, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass der Gewerbemieter die "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" zu tragen hat.^[2]

Die Formulierung "Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung" ist hinreichend bestimmt.

Achtung

Kein doppelter Ansatz von Hausverwaltungskosten

Etwaige Überschneidungen (etwa mit den Kosten des Hauswarts) sind im Rahmen der Betriebskostenabrechnung abzugrenzen; insoweit ist darauf zu achten, dass die Kosten nicht doppelt angesetzt werden.

Vergleichbares gilt für Kosten, die materiell-rechtlich zu den Instandhaltungskosten gehören; diese Kosten können nicht als "Kosten der technischen Hausverwaltung" auf den Mieter umgelegt werden.

In dem Urteil vom 24.2.2010^[3] hat der BGH entschieden, dass dieselben Grundsätze für den Begriff der "Verwaltungskosten" gelten. Zur Ausfüllung dieses Begriffs sei auf die Definitionen in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und § 26 Abs. 1 II. BV zurückzugreifen.

Wichtig

Auch hier kein doppelter Ansatz von Verwaltungskosten

Etwaige Überschneidungen (mit Instandhaltungskosten) sind im Rahmen der Betriebskostenabrechnung abzugrenzen; insoweit ist darauf zu achten, dass die Kosten nicht doppelt angesetzt werden.

Der Gewerberaumvermieter muss wissen, was Verwaltungskosten sind. Er kann sie dann im Rahmen des Ortsüblichen und Notwendigen umlegen. Eine betragsmäßige Höchstgrenze muss er dafür nicht vereinbaren. Solch eine Klausel ist selbst ohne Obergrenze weder überraschend noch zu unbestimmt, das hat der BGH schon mehrfach entschieden.^[4]

Verbleibende Unklarheiten gehen gem. § 305c Abs. 2 BGB zulasten des Verwenders.

[1] BGH, Urteil v. 4.5.2011, XII ZR 112/09.

[2] BGH, Urteil v. 4.5.2011, XII ZR 112/09; BGH, Urteil v. 9.12.2009, XII ZR 109/08; OLG Köln, GuT 2008, 31 = NZM 2008, 366.

[3] XII ZR 69/08; ebenso Urteil v. 3.8.2011, XII ZR 205/09.

[4] BGH, Urteil v. 10.9.2014, XII ZR 56/11; BGH, Urteil v. 26.9.2012, XII ZR 112/10, NJW 2013, 41.