Insbesondere größere Maßnahmen der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, erfordern ein zwei- bzw. mehrstufiges Verfahren. Zunächst bedarf es der Klärung des Umfangs der Maßnahme durch einen Sonderfachmann, des Einholens von Vergleichsangeboten und schließlich der Beschlussfassung über die Durchführung der Maßnahme. Die Wohnungseigentümer werden also zumindest 2 Beschlüsse fassen müssen:

 

Beschlussfassungen bei Erhaltungsmaßnahmen mit vorangehendem Grundlagenbeschluss[1]

Notwendige Beschlussfassungen:

  1. Entscheidung, dass die Maßnahme durchgeführt werden soll ("Ob") = Grundlagenbeschluss
  2. Entscheidung, welche Schritte einzuleiten sind ("Wie")

1. Eigentümerversammlung mit Beschlussfassung über das "Ob"

 
  Musterbeschluss:
  TOP XX Sanierung der Fassade unter Aufbringung einer Wärmedämmung
 

Die Wohnungseigentümer beschließen eine Sanierung der Gebäudefassade unter Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems. In diesem Zusammenhang wird der Verwalter ermächtigt, namens, im Auftrag und auf Kosten der Eigentümergemeinschaft das Architekturbüro ___________ gemäß Angebot vom ____ zur Ermittlung des Maßnahmenumfangs und der Erstellung eines Leistungsverzeichnisses zu beauftragen. Das Honorar wird aus den laufenden Hausgeldern finanziert. Auf Grundlage des Leistungsverzeichnisses hat der Verwalter mindestens drei Angebote geeigneter Fachunternehmen einzuholen. Die Beschlussfassung über die konkrete Maßnahmendurchführung und Beauftragung eines Fachunternehmens erfolgt in einer weiteren Eigentümerversammlung.

(Beschlussfassung und Verkündung)

Ob bereits der Beschlussfassung über die Beauftragung des Sonderfachmanns, also des Architekten oder Bauingenieurs, mindestens 3 Vergleichsangebote zugrunde liegen müssen, wird unterschiedlich beurteilt.[2] Zu berücksichtigen ist weiter, dass im Fall der Bestandskraft des Grundlagenbeschlusses gegen den nachfolgenden Durchführungsbeschluss nicht mehr argumentiert werden kann, es habe an einer Kosten-Nutzen-Analyse gefehlt, bzw. die Maßnahme selbst entspreche nicht ordnungsmäßiger Verwaltung.[3]

Das WEMoG hat den Wohnungseigentümern gerade für Fälle mehrstufiger Beschlussfassung mit § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG eine erhebliche Erleichterung gebracht. Nach dieser Vorschrift können die Wohnungseigentümer für einen konkreten Einzelgegenstand beschließen, dass das konkrete weitere Vorgehen einfach-mehrheitlich im Umlaufverfahren beschlossen werden kann.[4]

2. Eigentümerversammlung mit Beschlussfassung über das "Wie"

 
  Musterbeschluss:
  TOP XX Durchführung der Fassadensanierung unter Aufbringung einer Wärmedämmung
 

Die Wohnungseigentümer haben in der Wohnungseigentümerversammlung vom ______ zu TOP XX die Sanierung der Gebäudefassade unter Aufbringung eines Wärmedämmverbundsystems beschlossen. Auf Grundlage der vorliegenden Angebote wird der Verwalter ermächtigt, die Firma ______ gemäß ihrem Angebot vom ______ namens, im Auftrag und auf Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer mit der Fassadensanierung und dem Aufbringen eines Wärmedämmverbundsystems zu beauftragen. Im Einzelnen umfasst die Fassadensanierung die folgenden Maßnahmen:

_________________________________________________.

Das Angebot der Firma ______ wird in die Anlage zur Beschluss-Sammlung aufgenommen.

Die Finanzierung der Kosten in Höhe von _______ EUR erfolgt aus der Erhaltungsrücklage. Insoweit wird der Verwalter für den Fall, dass Firma ______ eine Bauhandwerkersicherung nach § 650f Abs. 1 BGB begehrt, ermächtigt, diese bis zu einem Betrag von ________ EUR, der 10 % der Gesamtvertragssumme entspricht, ebenfalls der Rücklage zu entnehmen.

(Beschlussfassung und Verkündung)

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