Zusammenfassung
Dieser Beitrag stellt den Verwaltungsbeirat vor und informiert im Überblick darüber, wie und für welche Amtszeit die Verwaltungsbeiräte bestellt und/oder abbestellt werden und welche Prüfsteine bei der Auswahl der Verwaltungsbeiräte zu beachten sind. Ferner werden die Mitgliedschaftsrechte der Verwaltungsbeiräte dargestellt und das Verhältnis der Verwaltungsbeiräte zum Verwalter erläutert.
1 Allgemeines
1.1 Notwendigkeit eines Verwaltungsbeirats
Die Bestellung eines Verwaltungsbeirats ist vor allem – aber nicht nur – in größeren Wohnungseigentumsanlagen sinnvoll.
Dennoch ist der Verwaltungsbeirat kein notwendiges "Organ". Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ist auch ohne Verwaltungsbeirat handlungs- und funktionsfähig. Die Einsetzung eines Verwaltungsbeirats steht daher grundsätzlich im Belieben der Wohnungseigentümer.[1] Etwas anderes gilt, wenn
- die Bestellung eines Verwaltungsbeirats zwischen den Wohnungseigentümern vereinbart ist. In diesem Fall hat jeder Wohnungseigentümer nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen Anspruch darauf, dass die Frage der Bestellung der Verwaltungsbeiräte zum Gegenstand der Versammlung gemacht und dass über die Bestellung abgestimmt wird. (Dass sich eine Person findet, die bereit ist, das Amt des Verwaltungsbeirats zu übernehmen, kann auch in diesem Fall nicht erzwungen werden);
- wenn ausnahmsweise nur die Bestellung eines Verwaltungsbeirats ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Ein solcher Fall der Ermessensreduzierung[2] ist zwar theoretisch beschreibbar, aber praktisch noch nicht vorgekommen.
1.2 Abdingbarkeit der gesetzlichen Regelungen
Die gesetzlichen Vorschriften zum Verwaltungsbeirat werden weder vom Gesetz als zwingend angesehen noch ergibt eine Auslegung, dass die Regelungen nicht abdingbar wären. Die Wohnungseigentümer können daher zum Verwaltungsbeirat und seiner Organisation Abweichendes vereinbaren.[1]
Typische Vereinbarungen
Typische Vereinbarungen sind etwa die Bestimmung, dass auch ein Nichteigentümer Verwaltungsbeirat sein kann, etwa ein Wirtschaftsprüfer oder ein ehemaliger Wohnungseigentümer.[2]
Vorstellbar soll auch die Vereinbarung sein, dass die Bestellung der Verwaltungsbeiräte durch "Beschluss aller Wohnungseigentümer" erfolgt[3] oder dass die Einrichtung eines Verwaltungsbeirats ausgeschlossen ist.[4]
2 Einrichtung eines Verwaltungsbeirats
2.1 Überblick
Die Wohnungseigentümer können vereinbaren, aber auch beschließen, einen Verwaltungsbeirat "einzurichten". Damit ist allerdings nur das "Amt" geschaffen. Notwendig ist noch die Bestellung der Mitglieder, mithin die Wahl von Amtsträgern und die Annahme der Wahl.
Bestellen die Wohnungseigentümer Mitglieder des bis dahin nicht bestehenden Verwaltungsbeirats, liegt in der Wahl zugleich auch die Einrichtung des Verwaltungsbeirats; eines gesonderten Einrichtungsbeschlusses bedarf es in diesem Fall nicht mehr[1].
2.2 Ein Verwaltungsbeirat
In einer Wohnungseigentumsanlage gibt es als Gremium immer nur einen Verwaltungsbeirat.[1] Auch in einer Mehrhausanlage ist es also nicht möglich, für z. B. jedes Gebäude einen Verwaltungsbeirat zu bestellen – was "Hausausschüsse" nicht ausschließt.[2]
Mehrhausanlage
In einer Mehrhausanlage kann es sich anbieten, durch Vereinbarung zu bestimmen, dass jedes Gebäude einen Verwaltungsbeirat bestimmen darf. Dazu ist anzuordnen, dass insoweit nur die Wohnungseigentümer, deren Sondereigentum in dem Gebäude liegt, bei der Bestimmung "ihres" Mitglieds ein Stimmrecht haben.
3 Bestellung der Verwaltungsbeiräte
3.1 Überblick
Die Wohnungseigentümer beschließen die Bestellung eines Verwaltungsbeirats nach § 25 Abs. 1 WEG mit Mehrheit. Die Auswahl der Verwaltungsbeiräte hat nach § 18 Abs. 2 WEG den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung zu genügen. Die Wohnungseigentümer müssen allerdings nicht den "objektiv besten Kandidaten" wählen. Die Auswahl muss nur ermessensfehlerfrei sein.
3.2 Eignung
3.2.1 Allgemeines
Grundsätzlich ist jeder Wohnungs- und Teileigentümer geeignet, zum Verwaltungsbeirat bestellt zu werden.[1] Besonders geeignet sind Buchhalter, Wirtschaftsprüfer, Steuerberater, Architekten, Ingenieure, Rechtsanwälte oder Wohnungseigentümer mit Kenntnissen in diesen Berufen. An die Eignung eines Wohnungseigentümers als Verwaltungsbeirat können freilich nicht die gleichen strengen Anforderungen gestellt werden, wie an die Eignung für das Amt des Verwalters.
Schwere Verfehlung spricht nicht von vornherein gegen Eignung
Dass ein Wohnungsei...
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