Leitsatz

Stellen sich mehrere Personen für das Amt des Verwalters zur Wahl, muss über jede Person abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber bereits die absolute Mehrheit erreicht und die Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben können.

 

Normenkette

WEG § 25 Abs. 1, § 26 Abs. 1 Satz 1

 

Das Problem

In einer Versammlung im Jahr 2016 steht zu TOP 1 die Bestellung des Verwalters von 2017 bis 2020 an. Neben dem bisherigen Amtsinhaber (Beschlussvorschlag 1) gibt es 3 weitere Bewerber (Beschlussvorschläge zu 2 bis 4). Bei der Abstimmung über den Beschlussvorschlag 1 – nach der Gemeinschaftsordnung gilt das Wertstimmrecht – entfallen 463,40/1.000 Miteigentumsanteile auf die Ja-Stimmen, 382,25/1.000 Miteigentumsanteile auf die Nein-Stimmen sowie 89,70/1.000 Miteigentumsanteile auf Enthaltungen (935,35/1.000 Miteigentumsanteile sind anwesend oder vertreten). Der Versammlungsleiter stellt fest, damit sei der bisherige Amtsinhaber wiedergewählt worden. Weiterer Abstimmungen bedürfe es nicht. Zu TOP 2 wird der Abschluss eines Verwaltervertrags mit dem Altverwalter beschlossen. Wohnungseigentümer K geht gegen beide Beschlüsse vor. Die Klage hat jeweils Erfolg!

 

Die Entscheidung

Der Bestellungsbeschluss

  1. Der Beschluss über die Verwalterbestellung sei nicht ordnungsmäßig zustande gekommen. Denn der Verwalter habe die Abstimmung zu Unrecht bereits nach dem ersten Wahlgang abgebrochen. Stellten sich mehrere Bewerber für das Amt des Verwalters zur Wahl, müsse nämlich über jeden Kandidaten abgestimmt werden, sofern nicht ein Bewerber die absolute Mehrheit erreicht habe und die Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme abgeben könnten. Liege diese Ausnahme nicht vor, dürfe die Abstimmung über die weiteren Bewerber nicht abgebrochen werden, weil dann nicht festgestellt werden könne, ob die erforderliche Mehrheit erreicht sei.
  2. Bei der Bestimmung der Mehrheit i.S.v. § 25 Abs. 1 und § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG sei allein entscheidend, ob die abgegebenen Ja-Stimmen die Nein-Stimmen überwögen. Stünden mehrere Bewerber zur Wahl, sei die Abstimmung über jeden einzelnen nur ein Teilakt eines als eine Einheit zu betrachtenden Verfahrens. In aller Regel könne erst nach Durchführung aller Wahlgänge festgestellt werden, ob ein und welcher der Bewerber die erforderliche Mehrheit erhalten habe. Die relative Mehrheit für einen Bewerber sei nicht ausreichend, wenn mehr als 2 Kandidaten zur Wahl stünden (Hinweis u.a. auf Deckert, ZMR 2008, S. 585, 586 und Elzer, ZMR 2014, S. 104, 105).
  3. Bei einem Wahlverfahren, in dem den Wohnungseigentümern je Wahlgang ein Stimmrecht zustehe, das unabhängig von ihrem vorangegangenen Stimmverhalten ausgeübt werden könne, könnten auch die nachfolgenden Kandidaten in den einzelnen Wahlgängen mehr Ja- als Nein-Stimmen auf sich vereinigen. Dabei sei es sogar möglich, dass 2 oder mehr Bewerber die Stimmen aller Wohnungseigentümer erhielten. Das Wahlverfahren, bei dem den Wohnungseigentümern mehrere Stimmen zustünden, eröffne nämlich gerade die Möglichkeit, dass ein Wohnungseigentümer nach einer persönlichen Präferenzordnung abstimme, etwa einen Bewerber bevorzuge, aber auch andere für annehmbar halte. Werde über den von ihm bevorzugten Bewerber erst später abgestimmt, müsse gewährleistet sein, dass er auch insoweit sein Stimmrecht ausüben und seine Stimme für den Erstpräferierten abgeben könne. Bei einem solchen Verfahren sei der Willensbildungsprozess der Wohnungseigentümer bei der Auswahl der Bewerber um das Amt des Verwalters nach dem ersten Wahlgang noch nicht abgeschlossen, weil die Stimmrechtsausübung bei dem weiteren Fortgang des Wahlverfahrens Auswirkungen auf das Endergebnis haben könne. Dies erfordere es, ausnahmslos über alle zur Wahl stehenden Bewerber abzustimmen.
  4. Werde ein Wahlverfahren festgelegt, bei dem jedem Wohnungseigentümer nur eine Ja-Stimme zur Verfügung stehe, müssten grundsätzlich ebenfalls alle Bewerber zur Abstimmung gestellt werden. Hier trete die Einheitlichkeit des Wahlvorgangs bei dem Aufruf der einzelnen Bewerber und der jeweiligen Stimmabgabe noch stärker hervor, weshalb in der Literatur teilweise von einer "gleichzeitigen" Abstimmung über die Bewerber gesprochen werde. Zwar könnten diejenigen Wohnungseigentümer, die dem ersten Bewerber ihre Ja-Stimme gegeben haben, nicht nochmals für einen Bewerber stimmen. Den Wohnungseigentümern, die demgegenüber entweder mit "Nein" gestimmt oder sich enthalten hätten, verbleibe aber noch die Möglichkeit, ihre Ja-Stimme für einen anderen Bewerber abzugeben. Dies erfordere die Durchführung der Abstimmung auch über die anderen Bewerber. Etwas anderes gelte nur dann, wenn ein Bewerber in einem Wahlgang bereits die absolute Mehrheit erzielt habe und weitere Wahlgänge folglich an dem Ergebnis nichts mehr ändern könnten.
  5. Nach diesen Maßstäben habe im Fall nach der Abstimmung über den ersten Beschlussantrag noch nicht festgestanden, dass der bisherige Verwalter mit der erforderlichen Stimmenmehrheit wiederbestellt worden sei.

Der Verwaltervertrag

Sei der Beschluss z...

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