Der Wohnungseigentümergemeinschaft kommt eine Verbrauchereigenschaft gemäß § 13 BGB bereits dann zu, wenn ihr auch nur ein Verbraucher angehört.[1] In aller Regel handelt es sich daher beim Verwaltervertrag um einen Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB.
Ob der Wohnungseigentümergemeinschaft ein Widerrufsrecht nach §§ 312b Abs. 1, 312g Abs. 1 BGB mit Blick auf einen von ihr geschlossenen Verwaltervertrag eingeräumt ist, ist bislang ungeklärt. Die Frage ist in der juristischen Literatur umstritten, einschlägige Rechtsprechung ist, soweit ersichtlich, noch nicht ergangen.
Grundsätzlich besteht ein Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen dann, wenn diese
- im Wege des Fernabsatzes abgeschlossen werden oder
- außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmers, konkret also des Verwalters.
Da die Beschlussfassung über den Verwaltervertrag in vielen Fällen, insbesondere bei größeren Eigentümergemeinschaften, nicht in den Geschäftsräumen des Verwalters erfolgt, ist zunächst der Anwendungsbereich für ein Widerrufsrecht eröffnet.
Allerdings dürfte zu berücksichtigen sein, dass situative Unterschiede zwischen dem Abschluss eines Verbrauchervertrags außerhalb der Geschäftsräume und dem Beschluss über den Abschluss eines Verwaltervertrags bestehen. Das Widerrufsrecht soll den Verbraucher vor einer gewissen Überrumpelung im Geschäftsverkehr schützen. Demgegenüber erfolgt die Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung stets mit einem zeitlichem Vorlauf. Aufgrund der angekündigten Tagesordnungspunkte haben die Wohnungseigentümer auch positive Kenntnis darüber, dass und an welchem Ort die Beschlussfassung über den Verwaltervertrag erfolgen wird. Da der Beschluss über den Verwaltervertrag ohnehin auch nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, wenn den Wohnungseigentümern der Vertragsentwurf mit ausreichendem Vorlauf zur Beschlussfassung zur Kenntnis gebracht wird (dieser sollte den Wohnungseigentümern stets mit der Einladung zur Versammlung übersandt werden), bestehen erhebliche Diskrepanzen zum Verbrauchervertrag, der im sonstigen Geschäftsverkehr geschlossen wird.
Was tun? – Dennoch stets auf Widerspruchsrecht hinweisen!
Da die Frage, ob beim Abschluss des Verwaltervertrags ein Widerrufsrecht besteht oder nicht, noch nicht abschließend geklärt ist, sollte der Verwalter den sichersten Weg gehen. Stets sollte er daher über ein Widerrufsrecht belehren. Angesichts der ungeklärten Rechtslage entsteht in diesem Fall freilich die schizophrene Situation, dass der Verwalter der Gemeinschaft ein "freiwilliges" Widerrufsrecht einräumt, wenn man die Auffassung vertritt, der Verwaltervertrag falle gar nicht in den Regelungsbereich der §§ 312b Abs. 1, 312g Abs. 1 BGB.
Hat der Verwalter jedenfalls ordnungsmäßig auf das Widerrufsrecht hingewiesen und bejaht man die Möglichkeit des Widerrufs, so müsste dieser nach § 355 Abs. 2 BGB innerhalb von 14 Tagen erklärt werden. Nun ist aber zu beachten, dass der einzelne Wohnungseigentümer den Widerruf zwar erklären könnte, dieser aber keine Wirkung hätte, da das Vertragsverhältnis zwischen dem Verwalter und der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht. Den Widerruf kann lediglich die Eigentümergemeinschaft erklären – und dies erst nach entsprechender Beschlussfassung. Jedenfalls ist bei erfolgter Belehrung über das Widerrufsrecht die Gefahr, dass es tatsächlich einmal zum Widerruf kommt, als nicht gegeben anzusehen, da bereits die 3-wöchige Einberufungsfrist des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zu beachten ist. Hat ein Wohnungseigentümer inhaltliche Bedenken gegen den Verwaltervertrag, kann er den Beschluss anfechten.
Hat der Verwalter nicht über das Widerrufsrecht belehrt und ist man der Auffassung, dass grundsätzlich ein Widerrufsrecht besteht, kann der Widerruf nach § 356 Abs. 3 BGB noch bis zum Ablauf eines Jahres und 14 Tagen nach Beschlussfassung erklärt werden.
Widerrufsfrist
Der Beschluss über den Abschluss des Verwaltervertrags wird in der Wohnungseigentümerversammlung vom 14. Mai 2021 gefasst. Der Widerruf kann bis zum 28. Mai 2022 erklärt werden.
Bejaht man die Möglichkeit des Widerrufs, muss der Verwalter beachten, dass er gemäß § 357 Abs. 8 BGB keine Honoraransprüche aus dem widerrufenen Vertrag hat. Er hat lediglich Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen entsprechend § 670 BGB.
Musterschreiben: Widerrufsbelehrung
| Widerrufsbelehrung[2] |
Sie haben das Recht, binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen.
Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses.
Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns/mich _____________________ (Name des Verwalters), _____________________ (Anschrift), ________ (Telefonnummer), ________ (Telefaxnummer), ________ (E-Mail-Adresse), mit einer eindeutigen Erklärung (zum Beispiel ein mit der Post versandter Brief, Telefax oder E-Mail) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren.
Für Ihre Widerrufserklärung können Sie das beigefügte Muster-Widerrufsformular verwenden, das jedoch nicht vorgeschriebe...
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