Verwalternachweis: Funktion der Unterzeichnenden muss erkennbar sein
  
Begriff

Der formalisierte Nachweis über die Bestellung des Verwalters verlangt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss mit 2 oder (bei Bestellung eines Verwaltungsbeirats) 3 Unterschriften. Für das Grundbuchamt muss die jeweilige Funktion der unterzeichnenden Person feststellbar sein. Bei einem mehrköpfigen Verwaltungsbeirat genügt die der Unterschrift beigefügte Bezeichnung "Verwaltungsbeirat" diesen Anforderungen nicht (OLG München, Beschluss v. 30.5.2016, 34 Wx 17/16).

Nachweis der Verwalterstellung nicht eindeutig erbracht

Nach der Teilungserklärung ist die Zustimmung des Verwalters bei Veräußerung einer Wohnung erforderlich. Als einer der Wohnungseigentümer seine Wohnung verkaufte, erteilte der Verwalter auch seine Zustimmung hierzu. Gleichwohl lehnte das Grundbuchamt die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch ab, weil es den Nachweis der Verwalterstellung nicht eindeutig als erbracht angesehen hatte.

Anforderungen an den Nachweis zur Verwalterstellung

Nach der Bestimmung des § 26 Abs. 3 WEG ist die Verwaltereigenschaft durch Vorlage einer Versammlungsniederschrift über den Bestellungsbeschluss zu führen, bei der die Unterschriften der in § 24 Abs. 6 WEG bezeichneten Personen öffentlich beglaubigt sind. Nach letztgenannter Bestimmung ist die Niederschrift vom Versammlungsleiter und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben.

Funktion der unterzeichnenden Person nicht feststellbar

Vorliegend lag dem Grundbuchamt das Protokoll der Eigentümerversammlung aus dem Jahr 2015 vor, in der die Verlängerung der Verwalterbestellung beschlossen wurde. Das Protokoll ist unterschrieben vom Vertreter der Hausverwaltung als "Versammlungsleiter", einem "Verwaltungsbeirat" und einem "Eigentümer". Die Echtheit der Unterschriften ist notariell beglaubigt. Das Protokoll erweist sich allerdings zur Nachweisführung insofern als ungenügend, weil ihm nicht entnommen werden kann, dass es die Unterschrift des Vorsitzenden oder des Stellvertreters des Verwaltungsbeirats trägt.

Unterschrift des Beiratsvorsitzenden oder seines Vertreters erforderlich

Der klare Wortlaut von § 24 Abs. 6 Satz 2 WEG verlangt nicht die Unterschrift irgendeines Mitglieds des Verwaltungsbeirats, sondern gerade die des Vorsitzenden oder seines Vertreters. Weil das Grundbuchverfahren formalisiert ist und eine Überprüfung des Protokollinhalts als Privaturkunde nicht stattfindet, vielmehr allein die beglaubigten Unterschriften der bezeichneten Personen Gewähr für die Richtigkeit des protokollierten Inhalts sind, kann von dieser Notwendigkeit nicht abgesehen werden.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Im eigenen Interesse sollten Verwalter peinlichst gerade bei ihrer Bestellung und Wiederbestellung darauf achten, dass die Versammlungsniederschrift die erforderlichen Unterschriften aufweist und sich eben auch klar und eindeutig ergibt, wer in welcher Funktion unterzeichnet. Schließlich ist für die öffentliche Beglaubigung dieser Unterschriften zu sorgen, wofür die Notare zur Verfügung stehen.

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