Verwalterhaftung bei verzögerter Durchführung beschlossener Instandhaltungsmaßnahmen
  
Begriff

Der Verwalter ist gesetzlich verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Es stellt eine zum Schadensersatz verpflichtende Pflichtverletzung des Verwalters dar, wenn er beschlossene Sanierungsmaßnahmen verzögert (LG Hamburg, Urteil v. 8.6.2016, 318 S 18/15).

Risse im Bereich der Geschossdecke

In der Wohnung eines Wohnungseigentümers bildeten sich im Frühjahr 2010 Risse im Bereich der Geschossdecke. Aufgrund eines vom Verwalter eingeholten Gutachtens aus Dezember 2010 wurden in der Wohnung Stützpfeiler errichtet. In der ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung im Mai 2011 initiierte der Verwalter die Beschlussfassung zur Einholung eines Bausachverständigengutachtens hinsichtlich der Feststellung der Ursache für den Deckenriss. Nach Vorliegen des Gutachtens sollte gemäß Beschluss eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung einberufen werden. Das Gutachten lag im August 2011 vor. Im Juli 2012 wurde die ordentliche Eigentümerversammlung durchgeführt und die Einholung diverser Vergleichsangebote beschlossen. Im August 2012 wurde sodann die konkrete Auftragsvergabe von Sanierungsmaßnahmen bis Ende 2012 beschlossen. Die Wohnung war seit Errichten der Stützpfeiler in den Jahren 2011 und 2012 unvermietbar. Der Wohnungseigentümer macht insoweit den Mietausfallschaden gegenüber dem Verwalter geltend. Seine Klage war teilweise erfolgreich.

Verzögerte Beschlussumsetzung durch den Verwalter

Der Verwalter hatte jedenfalls seine Pflichten verletzt, Beschlüsse der Wohnungseigentümer umzusetzen und Eigentümerversammlungen einzuberufen. Der geschädigte Wohnungseigentümer ist auch in den Schutzbereich des Verwaltervertrags einbezogen, weshalb er gegen den Verwalter entsprechende Schadensersatzansprüche geltend machen konnte.

Verwalterpflichten

Der Verwalter ist grundsätzlich verpflichtet, alle für eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen. Im Rahmen dieser Pflichten hat er den Zustand des Gemeinschaftseigentums nach seinen Möglichkeiten und Fachkenntnissen zu kontrollieren und die Eigentümer umfassend über die getroffenen Feststellungen zu informieren. Er hat dabei die erforderlichen Reparatur- oder Sanierungsmaßnahmen festzustellen, die Wohnungseigentümer zu unterrichten und diesbezüglich Beschlüsse herbeizuführen. Sofern Schäden im Sondereigentum auftreten, deren Ursache im Gemeinschaftseigentum liegen kann, hat er dem nachzugehen.

Pflichten der Wohnungseigentümer

Bei allem ist jedoch zu berücksichtigen, dass es grundsätzlich Sache der Wohnungseigentümer selbst ist, für eine Instandhaltung bzw. Instandsetzung zu sorgen. Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft weisungsgebundener Sachwalter und in erster Linie Vollzugsorgan. Wenn die Wohnungseigentümer und der Verwalter in Bezug auf Baumängel und deren Ursachen denselben Kenntnisstand haben, ist es Sache der Wohnungseigentümer, rechtzeitig entsprechende Beschlüsse herbeizuführen.

Pflicht zur Einberufung einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung

Vorliegend wäre der Verwalter nach Vorliegen des Gutachtens des Bausachverständigen im August 2011 jedoch verpflichtet gewesen, eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Ein Zuwarten bis Mitte 2012 war aus keinem Rechtsgrund gerechtfertigt, insbesondere hatte dieses Zuwarten auch der Beschlussfassung widersprochen, wonach nach Vorliegen des Gutachtens eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen war. Dem Verwalter war insoweit auch kein Ermessen eingeräumt.

Mietausfall: Schadensersatzanspruch gegen den Verwalter

Dem geschädigten Wohnungseigentümer ist durch die vom Verwalter begangene Pflichtverletzung ein Schaden entstanden, den ihm der Verwalter zu ersetzen hat. Der Schaden des Wohnungseigentümers bestand vorliegend in Mietausfällen. Hätte der Verwalter im Anschluss an die Erstattung des Bausachverständigengutachtens im August 2011 pflichtgemäß eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen, wären die Sanierungsarbeiten in der Wohnung der Klägerin spätestens bis Ende Dezember 2011 abgeschlossen worden. Die Wohnung hätte also ab Januar 2012 vermietet werden können. Insoweit konnte dem geschädigten Wohnungseigentümer auch nur ein Mietausfallschaden für die Nichtvermietbarkeit im Jahr 2012 zuerkannt werden und nicht auch ein solcher für das Jahr 2011, weshalb seine Klage also nur teilweise erfolgreich war.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Es bedarf keiner vertiefenden Problematisierung, dass ein Verwalter die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen hat. So im konkreten Schadensfall beschlossen wurde, nach Vorliegen eines Sachverständigengutachtens über die Schadensursache eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung zwecks Abstimmung der weiteren Vorgehensweise einzuberufen, kann der Verwalter nicht mehr oder weniger ein Jahr zuwarten, um die Angelegenheit dann in der jährlichen ordentlichen Wohnungseigentümerversammlung abzuarbeiten. Selbst ohne entsprechen...

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