Verwalterbestellung: Vergleichsangebote sind im Vorfeld der Bestellung zu übersenden
  
Begriff

Der Beschluss über die erstmalige Bestellung eines Verwalters entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn vor der Bestellung des neuen Verwalters keine ausreichenden Alternativangebote eingeholt worden sind und die ggf. vorliegenden Konkurrenzangebote nicht bereits mit der Einladung an sämtliche Eigentümer versandt worden sind. Dies gilt auch dann, wenn sich im Vorfeld der Verwalterbestellung die Mehrheit der Wohnungseigentümer auf den schließlich bestellten Verwalter geeinigt hatte (LG Frankfurt/Main, Urteil v. 7.1.2015, 2-09 S 45/14).

Bisher "verwalterlose" WEG

Bislang war in der vorliegenden Eigentümergemeinschaft ein Verwalter nicht bestellt. Des Weiteren existierte auch kein Verwaltungsbeirat. Eine Wohnungseigentümerin wollte diesem Zustand ein Ende bereiten und berief schlicht eine Eigentümerversammlung zwecks Bestellung eines von ihr akquirierten Verwalters ein. Im Einberufungsschreiben wurden die übrigen Wohnungseigentümer aufgefordert, ggf. Alternativangebote vorzulegen. Diese blieben untätig und der von der Wohnungseigentümerin akquirierte Verwalter wurde bestellt. Der Bestellungsbeschluss wurde schließlich erfolgreich angefochten.

Auch bei erstmaliger Verwalterbestellung müssen Alternativangebote vorliegen

Die Wahl des Verwalters entsprach bereits deshalb nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Wohnungseigentümer auf die Einholung von Alternativangeboten anderer Verwalter verzichtet hatten. Insoweit hatten die Wohnungseigentümer bei der Wahl des Verwalters ihren Beurteilungsspielraum überschritten, weil sie ihre Auswahlentscheidung auf einer unzureichenden Tatsachengrundlage vorgenommen haben. Es entspricht gefestigter Rechtsprechung, dass vor der erstmaligen Bestellung eines Verwalters Alternativangebote anderer Verwalter eingeholt werden müssen und diese Angebote im Vorfeld der beschlussfassenden Wohnungseigentümerversammlung an die Wohnungseigentümer übersandt werden müssen. Denn nur durch die Alternativangebote kann dem Wohnungseigentümer aufgezeigt werden, welche Unterschiede zwischen den Angeboten bestehen, und woran sie bei rein rechnerischer Betrachtung mit den verschiedenen Verwaltern sind. Darüber hinaus treten Schwächen in der Leistungsbeschreibung nur durch die Einholung von Alternativangeboten zu Tage. Erst durch die Vorlage von Alternativangeboten können die Wohnungseigentümer eine sachgerechte Entscheidung zur Verwalterwahl treffen und den ihnen insoweit zustehenden weiten Beurteilungsspielraum sachgerecht ausüben.

Untätigkeit der übrigen Wohnungseigentümer hilft nicht

Unbedeutend ist insoweit, ob ein amtierender Verwalter bestellt war oder ein Verwaltungsbeirat existierte und insoweit eine Wohnungseigentümerin zu einer Wohnungseigentümerversammlung eingeladen und in der Einladung die übrigen Wohnungseigentümer aufgefordert hatte, gegebenenfalls Alternativangebote zu präsentieren. Die reine Aufforderung an die Wohnungseigentümer, gegebenenfalls eigene Vorschläge zu unterbreiten, genügt insoweit nicht. Bleibt diese Aufforderung nämlich wie vorliegend folgenlos, wird der Zweck der Alternativangebote, nämlich den Wohnungseigentümern die Stärken und Schwächen der Leistungsangebote aufzuzeigen, nicht erreicht. Insoweit wäre es Aufgabe der Wohnungseigentümer gewesen, spätestens in der Versammlung dafür Sorge zu tragen, dass ihnen bei einer Folgeversammlung Alternativangebote vorliegen, auf deren Basis sie eine sachgerechte Auswahl hätten treffen können. Alternativangebote waren auch nicht deshalb entbehrlich, weil sich die Mehrheit der Wohnungseigentümer im Vorfeld der Versammlung auf den bestellten Verwalter verständigt hatte. Denn erst durch die Vorlage von Alternativangeboten kann eine sachgerechte Beurteilung des Angebots des Verwalters erfolgen und erst dann ist eine ermessensfehlerfreie Wahl möglich.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Stets ist Verwaltern, die von Wohnungseigentümern zwecks Neubestellung eines Verwalters kontaktiert werden, dringend zu raten, diese Wohnungseigentümer darauf aufmerksam zu machen, dass bei einer Verwalterneuwahl stets Alternativangebote vorliegen müssen. Im Fall der Fälle einer Verwalterbestellung ohne Alternativangebote ist es nämlich dann gerade der (neu)bestellte Verwalter, der der eigentlich Leidtragende ist, so der Bestellungsbeschluss für ungültig erklärt wird. Zumindest nach Anfechtung seines Bestellungsbeschlusses sollte er sich selbst um Alternativangebote kümmern und nach deren Vorliegen zu einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung zwecks Verwalterbestellung – dann ordnungsmäßig mit Alternativangeboten – sorgen. In aller Regel wird sich sein Arbeitseinsatz in Form der Bestätigung seiner Bestellung lohnen. Darüber hinaus wäre die Hauptsache des Anfechtungsverfahrens erledigt und den übrigen beklagten Wohnungseigentümern Verfahrenskosten in Form der Terminsgebühr für ihren Anwalt erspart. Die Gerichtskostenbelastung würde sich im Übrigen dritteln.

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