Verwalter von Wohnungseigen... / 2.4 Zertifizierung

Im Rahmen des am 1.12.2020 in Kraft getretenen WEMoG ist der Gesetzgeber einen besonders eleganten Weg gegangen, den seit langem geforderten Sachkundenachweis einzuführen. Durch entsprechende Ergänzung des Wohnungseigentumsgesetzes hat er den "zertifizierten Verwalter" geschaffen und durch diese materiell-rechtliche Regelung dafür gesorgt, dass die Zertifizierung des Verwalters keine Voraussetzung für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis ist[1], der Verwalter vielmehr auch ohne Zertifizierung seine Tätigkeit aufnehmen und auch fortführen kann. Lässt sich ein Verwalter also nicht zertifizieren, steht dies allein der Erteilung einer Gewerbeerlaubnis nicht entgegen. Allerdings hat er zu beachten, dass seine Bestellung nach Ablauf einer Übergangsfrist nicht mehr ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.

Den zertifizierten Verwalter regelt die Bestimmung des § 26a WEG. Nach Absatz 1 darf sich als zertifizierter Verwalter bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die für die Tätigkeit als Verwalter notwendigen

  • rechtlichen,
  • kaufmännischen und
  • technischen

Kenntnisse verfügt. In Ergänzung hierzu regelt die neue Bestimmung des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG, dass zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung insbesondere die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG gehört, soweit nicht weniger als 9 Sondereigentumsrechte bestehen, einer der Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als 1/3 der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt. Die Bestimmung des § 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG ist nach der Übergangsvorschrift des § 48 Abs. 4 Satz 1 WEG erst ab 1.12.2022 anwendbar. Dies wiederum ist darin begründet, dass durch Rechtsverordnung gemäß § 26a Abs. 2 WEG überhaupt erst noch

  • nähere Bestimmungen zu Inhalt und Verfahren der Prüfung;
  • Bestimmungen über das zu erteilende Zertifikat;
  • die Voraussetzungen, unter denen sich juristische Personen und Personengesellschaften als zertifizierte Verwalter bezeichnen dürfen und
  • Bestimmungen, wonach Personen aufgrund anderweitiger Qualifikationen von der Prüfung befreit sind, insbesondere weil sie die Befähigung zum Richteramt, einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt, eine abgeschlossene Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann oder zur Immobilienkauffrau oder einen vergleichbaren Berufsabschluss besitzen,

festgelegt werden müssen. Allerdings dürften sich gewisse Parallelen zu der in § 15b MaBV geregelten Weiterbildungspflicht ziehen lassen.

[1] Siehe nachfolgendes Kap. 2.5. Gewerbeerlaubnis.

2.4.1 Betroffener Personenkreis

Grundsätzlich sind von den Regelungen der Zertifizierung sämtliche Verwalter betroffen, egal in welcher Rechtsform das Verwaltungsunternehmen geführt wird. Allerdings kann der Verordnungsgeber auf Grundlage von § 26a Abs. 2 Nr. 4 WEG festlegen, welche Personen, die über anderweitige Qualifikationen verfügen, von der Prüfung befreit sind, aber dennoch einem zertifizierten Verwalter gleichgestellt werden. Da das Gesetz insoweit Regelbeispiele nennt, ist dem Verordnungsgeber zwar immer noch ein Ermessen eingeräumt. Allerdings dürften Verwalter mit der Befähigung zum Richteramt, also Volljuristen, vom Prüfungserfordernis ebenso wenig betroffen sein, wie Verwalter, die einen Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt, eine abgeschlossene Berufsausbildung zum Immobilienkaufmann oder zur Immobilienkauffrau oder einen vergleichbaren Berufsabschluss besitzen. Einen insoweit vergleichbaren Berufsabschluss dürften durchaus auch die Geprüften Immobilienfachwirtinnen und Geprüften Immobilienfachwirte aufweisen.

 

Zertifizierung aber erforderlich

Auch wenn bestimmte Berufsgruppen vom Erfordernis einer Prüfung vor der IHK befreit sein werden, werden sie sich nicht automatisch als zertifizierte Verwalter bezeichnen können. Vielmehr werden die IHK auf entsprechenden Antrag hin überprüfen, ob die Voraussetzungen einer Befreiung vom Prüfungserfordernis erfüllt sind und die Zertifizierung dann eben ohne Prüfung vornehmen.

"Alte-Hasen-Regelung"?

In dem vom Ministerium für Wirtschaft und Energie 2015 vorgelegten Referentenentwurf eines "Gesetzes zur Einführung einer Berufszulassungsregelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum" war ursprünglich der Sachkundenachweis geregelt, der nicht Gesetz wurde. In diesem Entwurf war in § 161 Abs. 3 GewO-E eine "Alte-Hasen-Regelung" dergestalt vorgesehen, dass Wohnungseigentumsverwalter, die mindestens 6 Jahre vor Inkrafttreten des Gesetzes ununterbrochen selbstständig als Wohnungseigentumsverwalter tätig gewesen sind, keinen Sachkundenachweis erbringen müssen. Ob eine hiermit vergleichbare Regelung auch bezüglich der Zertifizierung des Verwalters kommen wird, lässt sich derzeit kaum abschätzen. Angesichts der in § 26a Abs. 2 Nr. 4 WEG aufgeführten Regelbeispiele erscheint dies allerdings fernliegend, weil eine Befreiung von einer Prüfung augenscheinlich an bestimmte Qualifikationen gebunden ist.

Der Verordnungsgeb...

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