Verwalter-Stellvertreter kann nicht wirksam bestellt werden
  
Begriff

Ein WEG-Beschluss, durch den gleichzeitig ein Verwalter und sein Stellvertreter bestellt werden, kann hinsichtlich der Bestellung des (Haupt-)Verwalters wirksam sein (KG Berlin, Beschluss v. 15.3.2016, 1 W 79/16).

Zeitgleiche Bestellung zweier Personen zum Verwalter ist unzulässig

Nach der Gemeinschaftsordnung ist zur Veräußerung der Wohnungen die Zustimmung des Verwalters erforderlich. Einer der Wohnungseigentümer wollte seine Wohnung verkaufen und legte insoweit dem Grundbuchamt die Zustimmungserklärung vor. Zum Nachweis der Verwalterstellung legte der Wohnungseigentümer das Protokoll der Eigentümerversammlung vor, in dem der Verwalter bestellt wurde. Nach dem Beschlusswortlaut wurde jedoch nicht nur der Verwalter bestellt, sondern gleichzeitig auch ein Stellvertreter. Das Grundbuchamt hatte die Eintragung des neuen Eigentümers abgelehnt, weil die zeitgleiche Bestellung zweier Personen zum Verwalter unzulässig sei.

Bestellung des Verwalters – isoliert betrachtet – rechtlich nicht zu beanstanden

Diesem Argument konnten sich die Richter allerdings nicht anschließen. Zwar ist die Auffassung des Grundbuchamts zutreffend, dass die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft aus Gründen der erforderlichen Klarheit und Verantwortlichkeit nur einzelnen natürlichen oder juristischen Personen oder Personengesellschaften des Handelsrechts übertragen werden kann. Ein Eigentümerbeschluss, durch den mehrere Personen oder eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zum Verwalter bestellt worden sind, ist nichtig. Während die Bestellung eines Stellvertreters die Existenz eines weiteren primär zuständigen Verwalters logisch voraussetzt und damit an sich unzulässig zu einer Personenmehrheit führt, ist die Bestellung des Verwalters – isoliert betrachtet – rechtlich nicht zu beanstanden.

Anwendung des § 139 BGB: Nur ein Teil des Eigentümerbeschlusses ist nichtig

Ist jedenfalls nur ein Teil eines Eigentümerbeschlusses nichtig, ist § 139 BGB anzuwenden. Hiernach ist regelmäßig der gesamte Beschluss nichtig, es sei denn, der nicht zu beanstandende Teil kann sinnvollerweise Bestand haben und es ist anzunehmen, dass die Wohnungseigentümer ihn auch ohne den nichtigen Teil beschlossen hätten. Eine solche Ausnahme war vorliegend gegeben. Die Bestellung eines WEG-Verwalters ist auch ohne die Bestellung eines Stellvertreters nicht nur sinnvoll, sondern auch üblich und einzig rechtlich möglich. Aus dem Umstand, dass die Wohnungseigentümer ausdrücklich einen (eigentlichen) Verwalter bestellt haben, ergibt sich, dass dieser allein zur Vertretung der Wohnungseigentümergemeinschaft und Wahrnehmung ihrer Belange berechtigt und verpflichtet sein sollte. Dafür, dass er dieses Amt nicht hätte erhalten sollen, wenn den Wohnungseigentümern bewusst gewesen wäre, dass sie einen Stellvertreter als Organ nicht bestellen können, waren Anhaltspunkte nicht ersichtlich. Vielmehr spricht der Umstand, dass die Wohnungseigentümer grundsätzlich einen Verwalter bestellen wollten, dafür, dass sie die Wahl nur des Verwalters ohne Stellvertreter einem verwalterlosen Zustand vorgezogen hätten.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

So sinnvoll es auf den ersten Blick erscheint, auch einen Stellvertreter des Verwalters zu bestellen, ist dies rechtlich nicht möglich. Das Verwalteramt ist höchstpersönlicher Natur. Eine Personenmehrheit kann niemals zum Verwalter bestellt werden. Und eine derartige Personenmehrheit läge vor, wenn es neben dem Verwalter noch einen Verwalter-Stellvertreter gäbe.

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