Verwalter ist nicht mehr Zustellungsvertreter, wenn seine Amtszeit abgelaufen ist, er aber weiter die Verwaltung fortführt
  
Begriff

Führt der ehemalige Verwalter über das Ende seiner Bestellungszeit die Verwaltung fort, ist er nicht mehr nach § 45 Abs. 1 WEG Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer. Ist die Bestellung des Verwalters abgelaufen oder ein bestellter Verwalter aus anderen Gründen nicht vorhanden, kann die Zustellung entweder direkt an die beklagten Wohnungseigentümer oder in entsprechender Anwendung von § 45 Abs. 2 WEG an den von den Wohnungseigentümern bestellten Ersatzzustellungsvertreter oder nach § 45 Abs. 3 WEG an einen durch das Gericht bestellten Ersatzzustellungsvertreter erfolgen (BGH, Urteil v. 20.4.2018, V ZR 202/16).

Amtszeit abgelaufen

Die Amtszeit des Verwalters endete mit Ablauf des 31. Dezember. Er stand für eine weitere Amtsperiode nicht zur Verfügung. Allerdings erklärte er sich bereit, für eine Übergangsfrist – bis ein neuer Verwalter bestellt würde – die Verwaltung fortzuführen. Ein Wohnungseigentümer hatte am 23. Dezember eine Beschlussanfechtungsklage erhoben und als Zustellungsvertreter der übrigen beklagten Wohnungseigentümer den Verwalter angegeben. Diesem wurde die Klage dann Ende Januar auch zugestellt. Er hatte die Wohnungseigentümer durch Übersendung von Kopien entsprechend von der Klage in Kenntnis gesetzt. Die Vorinstanzen hatten die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Klage sei den übrigen beklagten Wohnungseigentümern nicht ordnungsgemäß zugestellt worden, weil der Verwalter nicht mehr als ihr Zustellungsvertreter fungiert habe und auch durch die Übersendung von Kopien der Klage keine Heilung mit Blick auf die Zustellung eingetreten sei. Dem konnte sich der Bundesgerichtshof (BGH) allerdings nicht anschließen.

Verwalter fungiert nach Amtszeitende nicht mehr als Zustellungsvertreter

Zunächst bestätigte der BGH allerdings, dass der Verwalter nicht mehr als Zustellungsvertreter fungiert, wenn seine Amtszeit abgelaufen ist. Die Regelung in § 45 Abs. 1 WEG knüpft nämlich an die Stellung an, die der Verwalter durch die Bestellung erlangt. Die Zustellung an den Verwalter ist daher unwirksam, wenn sie vor Beginn oder nach dem Ende seiner Bestellung erfolgt. Demnach war die Zustellung an den Verwalter unwirksam, weil sie nach dem Ende seiner Bestellung als Verwalter erfolgt war. Etwas anderes konnte auch nicht daraus folgen, dass der Verwalter angekündigt hatte, die Verwaltung bis zur Bestellung eines neuen Verwalters kommissarisch zur Aufrechterhaltung der laufenden Geschäfte weiter zu führen und sich die Wohnungseigentümer nicht gegen diese Fortführung der Verwaltung gewandt haben. Auch eine konkludente Verlängerung der Verwalterbestellung konnte nicht angenommen werden, da die Verwalterbestellung einen Beschluss der Wohnungseigentümer vorausgesetzt hätte. Ein solcher war aber nicht gefasst worden.

Keine entsprechende Anwendung von § 45 Abs. 1 WEG

Auch eine entsprechende Anwendung der Bestimmung des § 45 Abs. 1 WEG konnte nicht in Betracht gezogen werden. Insoweit fehlt es bereits an einer Regelungslücke. Kann nämlich eine Zustellung an den Verwalter als Zustellungsvertreter der Wohnungseigentümer nicht erfolgen, kann die Zustellung entweder direkt an die beklagten übrigen Wohnungseigentümer oder an den von den Wohnungseigentümern bestellten Ersatzzustellungsvertreter oder an einen durch das Gericht bestellten Ersatzzustellungsvertreter erfolgen.

Heilung des Zustellungsmangels

Der Zustellungsmangel wurde allerdings aufgrund der Regelung in § 189 ZPO geheilt. Ist die Klage Personen zugegangen, an die die Zustellung "dem Gesetz gemäß […] gerichtet werden konnte", gilt sie als zugestellt. Hiermit sind Fälle gemeint, in denen sich bereits aus dem Gesetz selbst ergibt, wem zugestellt werden kann. Die Klage eines oder mehrerer Wohnungseigentümer auf Erklärung der Ungültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer ist nach § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten. Es folgt daher bereits aus dem Gesetz, dass das Gericht die Zustellung an diese richten kann. Daher ist eine Heilung des in der unwirksamen Zustellung an den Verwalter als Zustellungsvertreter liegenden Mangels durch Zugang des zuzustellenden Dokuments bei den beklagten Wohnungseigentümern grundsätzlich möglich.

Übersendung eines der Klageschrift inhaltsgleichen Schriftstücks

Der Zustellung stand vorliegend auch nicht entgegen, dass den Wohnungseigentümern vom Verwalter lediglich eine Kopie der Klage übersandt wurde. Ausreichend ist, dass ihnen ein der Klageschrift inhaltsgleiches Schriftstück zugeht, wie etwa eine Fotokopie, eine Faxkopie oder ein Scan der Klageschrift. Die beklagten Wohnungseigentümer wissen durch den Zugang auch eines solchen Schriftstücks, dass sich die Klage gegen sie richtet.

Bedeutung für die Verwalterpraxis

Die bloße Unterrichtung der beklagten Wohnungseigentümer über den Eingang der Klage durch den Verwalter, sei es durch ein Rundschreiben oder mündlich auf einer Eigentümerversammlung, reicht für die Heilung des Zustellungsmangels hingegen nicht aus. Eine dahingehende Auslegung von §...

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