Im Fall einer allgemeinen Öffnungsklausel wird den Wohnungseigentümern zunächst nur in formeller Hinsicht eine Beschlusskompetenz eingeräumt.[1]
In materieller Hinsicht sind Beschlüsse, die auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasst werden, grundsätzlich nur insoweit überprüfbar, als das "Ob" und das "Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürfen. Anders ist es bei Beschlüssen, die unverzichtbare oder unentziehbare, aber verzichtbare ("mehrheitsfeste") Rechte betreffen. Diese unterliegen einer weiterreichenden Kontrolle.[2]
Wie der BGH in einer früheren Entscheidung klargestellt hat[3], gehört zu diesen unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechten auch das sog. Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender – Leistungspflichten schützt. Insoweit dürften Vertragsstrafenregelungen nicht durch Beschluss auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel erfolgen können. In seiner aktuellen Rechtsprechung hat sich der BGH hiervon jedenfalls nicht distanziert.[4]
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