Bei der Frage, ob Vertragsstrafenregelungen durch Beschluss aufgrund einer vereinbarten Öffnungsklausel erfolgen können, ist zunächst zu unterscheiden, ob insoweit eine spezifizierte Öffnungsklausel existiert oder eine allgemeine Öffnungsklausel.

2.1 Spezifizierte Öffnungsklausel

Wesen der spezifizierten Öffnungsklausel ist, dass sie bereits inhaltlich den Rahmen für eine mögliche Beschlussfassung steckt.

 
Praxis-Beispiel

Spezifizierte Öffnungsklausel

"Die Wohnungseigentümer können mit einer Mehrheit von 2/3 Vertragsstrafen für den Fall von Verstößen gegen die Hausordnung oder vereinbarte Vermietungsbeschränkungen durch Beschluss regeln."

Gibt die Öffnungsklausel den konkreten Inhalt einer möglichen Regelung durch Beschluss vor, dürften entsprechende Vertragsstrafenregelungen unproblematisch beschlossen werden können. Jeder Wohnungseigentümer ist jedenfalls bei Erwerb seiner Sondereigentumseinheit in Kenntnis einer derart möglichen Beschlussfassung, weshalb seine Zustimmung insoweit antizipiert ist, als er sich mit dieser Möglichkeit durch den Erwerb seiner Sondereigentumseinheit einverstanden erklärt hat.

2.2 Allgemeine Öffnungsklausel

Im Fall einer allgemeinen Öffnungsklausel wird den Wohnungseigentümern zunächst nur in formeller Hinsicht eine Beschlusskompetenz eingeräumt.[1]

In materieller Hinsicht sind Beschlüsse, die auf der Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel gefasst werden, grundsätzlich nur insoweit überprüfbar, als das "Ob" und das "Wie" der Änderung nicht willkürlich sein dürfen. Anders ist es bei Beschlüssen, die unverzichtbare oder unentziehbare, aber verzichtbare ("mehrheitsfeste") Rechte betreffen. Diese unterliegen einer weiterreichenden Kontrolle.[2]

Wie der BGH in einer früheren Entscheidung klargestellt hat[3], gehört zu diesen unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechten auch das sog. Belastungsverbot, das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender – Leistungspflichten schützt. Insoweit dürften Vertragsstrafenregelungen nicht durch Beschluss auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel erfolgen können. In seiner aktuellen Rechtsprechung hat sich der BGH hiervon jedenfalls nicht distanziert.[4]

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